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??核心城市二手房市場(chǎng)延續(xù)回暖勢(shì)頭，并表現(xiàn)出較強(qiáng)的價(jià)格修復(fù)動(dòng)能。

??“我基本下個(gè)月開(kāi)始漲價(jià)，掛牌價(jià)每月漲兩萬(wàn)。”這是杭州某學(xué)區(qū)房房東當(dāng)下的心態(tài)，而據(jù)中介人員反映，現(xiàn)在房東談價(jià)確實(shí)沒(méi)有年前好談了。

??表現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，典型城市樣本小區(qū)1月有49.48%的小區(qū)成交價(jià)環(huán)比上升，房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比進(jìn)一步擴(kuò)大。

??整體來(lái)看，二手房議價(jià)空間持續(xù)收窄，買賣雙方價(jià)格預(yù)期趨同，市場(chǎng)活躍度顯著提升，信心加速修復(fù)。

??二手房成交價(jià)持續(xù)回升。

??CRIC以北京、上海等11個(gè)典型城市近2個(gè)月交易量大于5套的二手房小區(qū)為樣本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月有49.48%的小區(qū)成交價(jià)環(huán)比上升，較2024年1月增加4.79個(gè)百分點(diǎn)，較上月增加1.18個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)上漲小區(qū)的占比已連續(xù)四個(gè)月增加。

??盡管受年底成交集中釋放的影響，1月成交節(jié)奏有所放緩，但高頻成交的小區(qū)數(shù)量同比上升7.62%，市場(chǎng)活躍度相較去年同期有所提升。

??與此同時(shí)，二手房東的心理預(yù)期進(jìn)一步走強(qiáng)。

??從掛牌價(jià)來(lái)看，11城樣本小區(qū)房源掛牌價(jià)環(huán)比上漲的比重達(dá)到了42%，同環(huán)比齊漲且漲幅有擴(kuò)大趨勢(shì)。

??對(duì)比成交價(jià)與掛牌價(jià)，兩者均延續(xù)上行趨勢(shì)，且漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，而價(jià)格回暖的跡象更為明顯。在價(jià)格與預(yù)期同步改善的推動(dòng)下，市場(chǎng)信心持續(xù)修復(fù)回升。

??2024年下半年以來(lái)，二手房成交價(jià)和掛牌價(jià)之間的差距逐漸縮小，這意味著二手房整體議價(jià)空間持續(xù)收窄，成交價(jià)格向掛牌價(jià)靠攏的趨勢(shì)愈發(fā)明顯，反映出賣方信心的進(jìn)一步回升。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年1月，典型城市二手房平均議價(jià)空間為18.1%，較2024年12月下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)。自2024年8月以來(lái)，議價(jià)空間已連續(xù)6個(gè)月收窄。

??其中武漢、西安平均議價(jià)空間已經(jīng)收窄至10%以內(nèi)，而在南京和蘇州甚至出現(xiàn)部分小區(qū)成交房源最終價(jià)格超過(guò)掛牌價(jià)的情況，尤其是在改善、高端房源板塊，買房信心有所恢復(fù)。 

??11個(gè)典型城市中，西安、蘇州均已連續(xù)兩個(gè)月有過(guò)半小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，其中1月蘇州更是有84.51%的小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，市場(chǎng)信心持續(xù)提振。

??另外，北京、廣州、武漢在2024年12月房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比短暫回落之后，1月年初房?jī)r(jià)迎來(lái)“補(bǔ)漲”，市場(chǎng)信心有所修復(fù)。

??從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，廣州、深圳、蘇州、天津、武漢、西安的房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比較2024年1月均有所提升。

??房?jī)r(jià)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖，改善及高端房源成為本輪信心修復(fù)的核心支撐。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，改善類小區(qū)房?jī)r(jià)在1月延續(xù)了上漲趨勢(shì)，58.04%的小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上行，較上月增加6.3個(gè)百分點(diǎn)，漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大。高端小區(qū)房?jī)r(jià)在12月短暫回落后，1月迎來(lái)明顯反彈，65.85%的小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，較上月增長(zhǎng)14.36個(gè)百分點(diǎn)。

??議價(jià)空間方面，高端小區(qū)表現(xiàn)同樣突出，1月議價(jià)空間消失（-0.4%），意味著部分成交價(jià)格已超過(guò)掛牌價(jià)，顯示出市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)房源的競(jìng)爭(zhēng)加劇。改善類小區(qū)的議價(jià)空間降至9.11%，較12月進(jìn)一步縮小7.4個(gè)百分點(diǎn)，買賣雙方的價(jià)格預(yù)期趨同。

??相比之下，剛需類小區(qū)房?jī)r(jià)上漲占比為 44.76%，與上月基本持平，市場(chǎng)表現(xiàn)較為穩(wěn)定。議價(jià)空間較去年12月擴(kuò)大2.6個(gè)百分點(diǎn)至22.93%，買賣之間博弈空間仍然較大。

??隨著二手房市場(chǎng)企穩(wěn)回暖，賣方的預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)強(qiáng)。重點(diǎn)城市二手房議價(jià)空間已連續(xù)六個(gè)月收窄，高價(jià)成交占比提升推動(dòng)價(jià)格中樞上移，核心板塊的示范效應(yīng)逐步向全域擴(kuò)散。

??隨著"以舊換新"政策持續(xù)顯效，二手房市場(chǎng)回暖對(duì)交易鏈條的疏通作用愈發(fā)顯著。價(jià)格筑底信號(hào)從核心城市向外傳導(dǎo)，從存量市場(chǎng)向增量市場(chǎng)遞進(jìn)的趨勢(shì)愈發(fā)明朗。

??隨著中央部委一系列穩(wěn)市場(chǎng)政策的全面落地，這種由點(diǎn)及面、由量及價(jià)的市場(chǎng)修復(fù)，有望推動(dòng)2025年房地產(chǎn)行業(yè)逐步實(shí)現(xiàn)從規(guī)模筑底到價(jià)格筑底的實(shí)質(zhì)性跨越。