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上海土拍持續(xù)“小陽(yáng)春”

土地 2025-03-31 08:52:35 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??核心城市“搶地大戰(zhàn)”一觸即發(fā)。

??樓市風(fēng)向標(biāo)上海最為典型。作為房企投資重鎮(zhèn),上海2025年三批次土拍于3月28日開拍,四宗地中有兩宗刷新了板塊單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

??2025年開年至今,上海土拍一直保持著較高的熱度。回溯前三批次土拍,9宗宅地共產(chǎn)生了四個(gè)板塊單價(jià)“地王”和一個(gè)今年的全國(guó)單價(jià)“地王”。

??上海土拍市場(chǎng)信心提振,整體表現(xiàn)出市區(qū)地價(jià)上漲、高溢價(jià)與底價(jià)成交并存、以“高品質(zhì)建設(shè)”引導(dǎo)房企建設(shè)“好房子”、民企拿地積極性修復(fù)和外資重現(xiàn)土拍“江湖”等五大特征。

??隨著樓市風(fēng)向標(biāo)上海地市熱度傳導(dǎo),后續(xù)核心一二線城市有望出現(xiàn)更多高溢價(jià)地塊,房企在核心城市投資預(yù)期改善將促進(jìn)行業(yè)加快企穩(wěn)。

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??2025年以來(lái)上海土拍熱度延續(xù)。

??從最新結(jié)束的第三批次土拍來(lái)看,四宗地成交總金額達(dá)到138億元,平均溢價(jià)率22%。其中,靜安大寧N070302單元111-21地塊和浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C09b-01地塊均刷新了板塊最高單價(jià)紀(jì)錄。

??溢價(jià)率最高的是北蔡地塊,經(jīng)過(guò)66輪競(jìng)拍,觸發(fā)中止價(jià),進(jìn)入高品質(zhì)競(jìng)標(biāo)階段,成交樓面價(jià)71412元/平方米刷新板塊地價(jià)紀(jì)錄,溢價(jià)率達(dá)到了40%。

??地塊共吸引了7家房企競(jìng)拍,分別是大華、國(guó)貿(mào)&中鐵建、招商、保利發(fā)展、建發(fā)、綠城、金茂。最終該地塊被綠城收入囊中。

??另外一宗刷新板塊單價(jià)紀(jì)錄的地塊靜安大寧地塊,地塊吸引了9家房企競(jìng)拍,分別是北京城建、大華、華發(fā)、中海、招商、保利置業(yè)、綠城、建發(fā)、越秀&金茂。經(jīng)過(guò)67輪角逐后,由民企大華集團(tuán)競(jìng)得,溢價(jià)率32.31%。92659元/㎡的成交樓板價(jià)刷新中建玖合大寧地塊樓板價(jià)紀(jì)錄,成為板塊新地王。

??這不是今年上海第一次刷新板塊地王。

??3月初,第二批次僅1宗地塊出讓,最終成交樓面價(jià)3.185萬(wàn)元/平方米,刷新了建發(fā)股份在2016年創(chuàng)下的3.0289萬(wàn)元/平方米的板塊單價(jià)地王紀(jì)錄。

??再往前看,在今年一批次土拍虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊作為一批次市中心區(qū)域推出的唯一地塊,共吸引了5家房企參拍,經(jīng)過(guò)184輪報(bào)價(jià),最終金茂&慶隆聯(lián)合體競(jìng)得,溢價(jià)率為38.2%,成交樓面價(jià)達(dá)到117473元/平方米,創(chuàng)下今年全國(guó)最高樓面價(jià)紀(jì)錄。

??高價(jià)地背后實(shí)際也反映出企業(yè)投資信心持續(xù)修復(fù),尤其是在市場(chǎng)承壓的情況下,房企愈加注重“利潤(rùn)率”和“安全性”,以上海為風(fēng)向標(biāo)的核心城市優(yōu)質(zhì)宅地成為頭部房企低風(fēng)險(xiǎn)配置的首選。

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??上海土拍熱度持續(xù),前三批次土拍成交總金額已達(dá)到324億元,過(guò)半數(shù)地塊溢價(jià)率超30%。

??一方面,上海樓市依然是全國(guó)最為堅(jiān)挺的市場(chǎng),新房、二手房在全國(guó)率先“止跌回穩(wěn)”,需求側(cè)指標(biāo)也給土地市場(chǎng)帶來(lái)正反饋,因此土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)出較強(qiáng)的止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

??另一方面,供地結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,供應(yīng)端上海拿出了“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)地塊,從預(yù)供地來(lái)看,上海表現(xiàn)出明顯的“量穩(wěn)質(zhì)升”的特征,核心優(yōu)質(zhì)區(qū)域土地供應(yīng)比例明顯加強(qiáng),2025年初上海預(yù)供地規(guī)模72萬(wàn)平方米,同比上升13%,平均供地容積率從1.87下降至1.78,極少數(shù)高容積率項(xiàng)目也均為城市核心地塊,典型如容積率3.95的虹口區(qū)宅地在2月份拍出了接近四成的高溢價(jià)率。


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??實(shí)際上,“地王”背后更值得關(guān)注的是市場(chǎng)和企業(yè)投資信心的修復(fù),整體來(lái)看上海土拍正表現(xiàn)出五大關(guān)鍵特征:

??第一,“地王”的出現(xiàn)推動(dòng)板塊地價(jià)上漲,比如靜安大寧板塊地價(jià)已至92659元/平方米,虹口樓板價(jià)11744元/平方米,進(jìn)一步驗(yàn)證了“高端改善回歸市場(chǎng)”的邏輯,通過(guò)提高新出讓地塊的產(chǎn)品力,助力2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)加快構(gòu)建發(fā)展新模式。

??第二,高溢價(jià)與底價(jià)成交并存。典型如第三批次,既有40%高溢價(jià)地塊成交,也有底價(jià)成交的地塊,這也是土地市場(chǎng)“點(diǎn)狀回暖”的典型表現(xiàn),這一現(xiàn)象將在更多城市出現(xiàn),值得注意的是,郊區(qū)地塊也有企業(yè)為之溢價(jià)買單,比如一批次松江、奉賢地塊溢價(jià)均超10%,進(jìn)一步說(shuō)明房企投資信心正在修復(fù)。

??第三,以“高品質(zhì)建設(shè)”踐行“好房子”標(biāo)準(zhǔn),引導(dǎo)房企建造優(yōu)質(zhì)住宅。實(shí)際上,去年8月,上海強(qiáng)化了“高品質(zhì)建設(shè)”的要求,實(shí)行“雙高雙競(jìng)”,比如三批次北蔡地塊便觸發(fā)“雙高雙競(jìng)”機(jī)制,高端人才房配建比例為0.6%。

??第四,民企拿地積極性修復(fù)。前三批次中,雖然拿地以央國(guó)企為主,但大華、龍湖等民營(yíng)房企也有所收獲,從總價(jià)看,低總價(jià)的“小而美”地塊仍然受民企青睞。

??第五,外資重現(xiàn)土拍“江湖”,并加大對(duì)上海的投資力度和資產(chǎn)配置。今年上海前三批次土拍中,來(lái)自新加坡的兩家投資企業(yè)星獅和慶隆進(jìn)入上海土拍市場(chǎng),并以聯(lián)合體的形式各競(jìng)得一宗地塊。

??以上海為代表的城市2025年土地市場(chǎng)競(jìng)拍信心持續(xù)高位,后續(xù)隨著熱度傳導(dǎo)以及需求端信心的持續(xù)提振,預(yù)計(jì)更多城市和區(qū)域的土地市場(chǎng)將加速企穩(wěn)。

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??上海樓市正形成“優(yōu)質(zhì)地塊-高溢價(jià)成交-市場(chǎng)信心提振”的正向循環(huán)。

??和上海一樣,北京、杭州、成都等城市土拍市場(chǎng)維持高熱,土地市場(chǎng)信心修復(fù),土地市場(chǎng)加速企穩(wěn)的過(guò)程中將會(huì)有更多高流量板塊迎來(lái)土拍熱度的回升。

??鑒于中央進(jìn)一步明確2025年將穩(wěn)預(yù)期、促轉(zhuǎn)型,政策驅(qū)動(dòng)供地結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,投資預(yù)期改善促行業(yè)加快企穩(wěn),預(yù)計(jì)二季度核心城市土拍熱度有望繼續(xù)保持。

??從全年發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,優(yōu)質(zhì)地塊占比提升將支持土拍熱度延續(xù),2025年有望成為2022年以來(lái)土地市場(chǎng)熱度表現(xiàn)最佳的一年。

大華(集團(tuán))有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:913100001334763603    經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù)    注冊(cè)資本:150000(萬(wàn)元)

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河北北方大華裝科置業(yè)有限公司

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廈門國(guó)貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

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廈門國(guó)貿(mào)房地產(chǎn)有限公司

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中鐵建投(遼寧)高速公路有限公司

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中鐵建投(宿州)城市發(fā)展有限公司

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招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司

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招商局地產(chǎn)(北京)有限公司

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保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司

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保利發(fā)展(山東)有限公司

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建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

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佛山建發(fā)城市發(fā)展有限公司

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綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

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華中綠城投資發(fā)展有限公司

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長(zhǎng)沙金茂城市建設(shè)開發(fā)有限公司

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中國(guó)金茂(集團(tuán))有限公司

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原創(chuàng) 宏觀 政策 市場(chǎng) 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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