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??3月27日，據(jù)廣州市住建局信息顯示，今年一季度 （統(tǒng)計(jì)周期為2024年12月26日至2025年3月25日），廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)更加鞏固，新建商品房成交連續(xù)保持正增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)持續(xù)筑底回穩(wěn)，一手住宅去化周期進(jìn)一步縮短。

??從數(shù)據(jù)看，1~3月，廣州一手商品房網(wǎng)簽面積218.56萬(wàn)平方米、同比增長(zhǎng)17.7%，二手商品房交易登記面積282.58萬(wàn)平方米、同比增長(zhǎng)27.6%。1~3月，全市一手住宅網(wǎng)簽面積172.67萬(wàn)平方米、同比增長(zhǎng)36.8%，全市11個(gè)區(qū)同比增幅均超過(guò)10%；二手住宅交易登記面積242.27萬(wàn)平方米、同比增長(zhǎng)26.2%，全市11個(gè)區(qū)均實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

??數(shù)據(jù)背后，是廣州房地產(chǎn)企業(yè)積極備貨狀態(tài)。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，3月廣州有13個(gè)全新項(xiàng)目入市。除天河、越秀、白云、花都外，3月入市的新盤(pán)涵蓋全市大部分區(qū)域，其中海珠區(qū)數(shù)量最多，共有6個(gè)，其次是黃埔區(qū)2個(gè)項(xiàng)目，久未有新盤(pán)入市的增城也有1個(gè)新項(xiàng)目入市。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一季度廣州商品房交易實(shí)現(xiàn)“開(kāi)門(mén)紅”，主要得益于去年四季度以來(lái)國(guó)家及廣州市在需求端發(fā)布一攬子政策“組合拳”，大大降低了購(gòu)房門(mén)檻和成本，提振了市場(chǎng)預(yù)期。

??樓市競(jìng)爭(zhēng)倒逼好房子

??去年9月29日，廣州取消全面限購(gòu)，成為首個(gè)徹底退出限購(gòu)的一線城市。第二天的9月30日，廣州市海珠區(qū)火速響應(yīng)樓市新政，舉辦以“海珠煥新”為主題的房地產(chǎn)論壇，打響了點(diǎn)燃樓市第一槍?zhuān)蛉鐣?huì)發(fā)出國(guó)慶到海珠看靚樓邀約。

??目前，樓市正是置換改善的關(guān)鍵時(shí)期。海珠的開(kāi)發(fā)商已先下手為強(qiáng)。

??近期，位于海珠西的南向江景新盤(pán)越秀·江灣潮起正式啟動(dòng)VIP誠(chéng)意登記。其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱(chēng)，城市先鋒會(huì)客廳及樣板間內(nèi)部開(kāi)放僅一周，就已接待了超過(guò)千名高質(zhì)客戶。

??未來(lái)幾年，海珠區(qū)在教育、交通、醫(yī)療、文化、產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)上全面進(jìn)階，海珠人居煥新注定要邁上全新臺(tái)階。

??海珠區(qū)近期亮相的新盤(pán)還有綠城·馥香園和中交·天翠。由于過(guò)去兩年土地供應(yīng)量較大，海珠的新盤(pán)將在2025年集中上市，競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。目前，已開(kāi)售的項(xiàng)目包括中建天鈺、越秀熙悅江灣、越秀桂悅東曉等。除此之外，位于琶洲南的保利天奕計(jì)劃在4月中旬開(kāi)放實(shí)景示范區(qū)，產(chǎn)品預(yù)計(jì)售價(jià)在8萬(wàn)元~10萬(wàn)元/平方米。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，海珠區(qū)在售樓盤(pán)數(shù)量將直逼30個(gè)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2025年2月至3月15日，廣州商品住宅供應(yīng)面積達(dá)46.15萬(wàn)平方米，其中海珠區(qū)供應(yīng)面積為10.11萬(wàn)平方米，占比超兩成，但成交僅為3.06萬(wàn)平方米，供求比高達(dá)3.31，居全市之最。

??與此同時(shí)，海珠的土地供應(yīng)仍保持高位?！?025年度廣州經(jīng)營(yíng)性用地供地藍(lán)皮書(shū)》顯示，全年計(jì)劃推出131宗住宅用地，海珠區(qū)占14宗，涵蓋琶洲東區(qū)、琶洲南區(qū)、工業(yè)大道南等核心板塊。

??有業(yè)內(nèi)人士分析，海珠多個(gè)新盤(pán)扎堆上市，最終的去化情況將取決于價(jià)格策略。

??“世界的海珠”利好樓市

??近年來(lái)，海珠區(qū)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。地區(qū)生產(chǎn)總值僅用4年便從2000億元躍升至2024年的3008.35億元，同比增長(zhǎng)5.4%，提前一年完成“十四五”規(guī)劃目標(biāo)，增速連續(xù)兩年領(lǐng)跑全市。

??與此同時(shí)，實(shí)現(xiàn)一般公共預(yù)算收入69.8億元、增長(zhǎng)16.4%，全口徑稅收328.5億元、增長(zhǎng)26.1%，取得規(guī)模“雙突破”、增速“雙第一”；完成固定資產(chǎn)投資630.04億元、增長(zhǎng)17.6%，完成率全市第一，增速連續(xù)三年居全市前列。

??早前，《廣州市海珠區(qū)國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021~2035年）》正式獲批，規(guī)劃了海珠未來(lái)的圖景，要從“廣州的海珠”走向“世界的海珠”。

??規(guī)劃明確，海珠區(qū)將以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為核心動(dòng)力，以江為脈，以生態(tài)為觸媒，打造引領(lǐng)廣州高質(zhì)量發(fā)展的新高地，優(yōu)化形成“一軸引領(lǐng)、兩環(huán)帶動(dòng)、三區(qū)支撐”的國(guó)土空間開(kāi)放保護(hù)格局。

??“一軸”為新中軸線（廣州塔—赤崗塔—海珠湖—南海心沙）。“兩環(huán)”為珠江沿岸高質(zhì)量發(fā)展帶、環(huán)海珠濕地價(jià)值圈。“三區(qū)”為琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)、中大國(guó)際創(chuàng)新生態(tài)谷、海珠新活力文商旅融合圈。

??在這一大背景下，海珠樓市也借勢(shì)迅速發(fā)展。上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海珠樓盤(pán)的性價(jià)比不斷提升。過(guò)去兩年，海珠區(qū)以千萬(wàn)級(jí)豪宅為主，但自2024年四季度以來(lái)，總價(jià)在500萬(wàn)元~800萬(wàn)元的新盤(pán)逐漸增多。一方面，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格有所下調(diào)；另一方面，由于新規(guī)設(shè)計(jì)提升使用率，不少樓盤(pán)在產(chǎn)品力上優(yōu)化，戶型更加緊湊實(shí)用，從而降低了總價(jià)，讓越來(lái)越多的客戶能上車(chē)海珠。

??合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年海珠區(qū)主力樓盤(pán)推新當(dāng)天平均去化率達(dá)45%，在全市11個(gè)區(qū)中表現(xiàn)最佳。雖然新盤(pán)供應(yīng)量激增，但也有海珠區(qū)操盤(pán)手認(rèn)為，得益于人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展、城市面貌的煥新以及配套的不斷升級(jí)，海珠吸引了大量中高端人才落戶，加上本地“老廣”的置換需求旺盛，市場(chǎng)依然保持較強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力。只要樓盤(pán)精準(zhǔn)定位，并給出誠(chéng)意的價(jià)格，仍能在競(jìng)爭(zhēng)中突圍。

??廣州市社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)歐江波認(rèn)為，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方均呈現(xiàn)積極變化。從供給面看，在近兩年優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加、廣州大力推動(dòng)“好房子”建設(shè)等因素帶動(dòng)下，市場(chǎng)供給“量質(zhì)雙增”，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目陸續(xù)上市，房企積極推貨，市場(chǎng)氛圍活躍。