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??2024年，對于中國房地產企業(yè)而言，是充滿挑戰(zhàn)與機遇并存的一年。整體來看，房地產市場經(jīng)歷了深度調整，政策層面持續(xù)發(fā)力以促進市場穩(wěn)定，企業(yè)則在變革中尋求生存與發(fā)展的新路徑。

??毫無疑問，2024年房地產企業(yè)發(fā)展的高光時刻大多是由大型央企、國企創(chuàng)造的。在這一年的發(fā)展變化中，這類企業(yè)自身規(guī)模不斷擴大，市場份額不斷提升。

??據(jù)相關研究機構報告顯示，央企、國企數(shù)量為71家，較上年增加1家，顯示出央企、國企在房地產市場中的主導地位。

??但即使如此，央企、國企目前也面臨市場挑戰(zhàn)。為了適應市場變化，今年以來，一些大型央企、國企均進行了自我變革，比如中國金茂、招商蛇口、華潤置地等均進行了組織架構調整。

??對于出險房企而言，2024年重點工作則集中在風險化解和債務重組上。隨著市場下行和持續(xù)底部運行，房企密集出險，監(jiān)管部門出臺了一系列政策以支持項目融資需求，區(qū)分項目風險和企業(yè)風險，促進保交樓工作。出險房企如龍光集團、中國奧園等在境外債務重組方面取得了重要成果，境外債務重組計劃獲得法院批準，為化解債務風險邁出了重要一步。

??房地產行業(yè)這一輪深度調整猶如大浪淘沙，有人離開，也有人進入。同時，在中央“止跌回穩(wěn)”的整體基調下，2025年，房地產企業(yè)也正蓄勢待發(fā)。

??調整組織架構

??組織架構調整，可謂2024年房地產行業(yè)一大關鍵詞。

??2024年1月，萬科率先啟動內部組織架構和人員調整，核心動作是成立商業(yè)事業(yè)部，將7大區(qū)域的商業(yè)業(yè)務、印力集團統(tǒng)一并入商業(yè)事業(yè)部；在住開發(fā)經(jīng)營業(yè)務端，萬科在2024年進一步對旗下南方區(qū)域、華東區(qū)域、北京區(qū)域、西南區(qū)域等進行調整，精簡總部職能。

??隨后2月份，綠城中國、華潤置地、招商蛇口、中交地產等也相繼發(fā)布新一輪組織架構和人事調整。

??據(jù)中國房地產報記者不完全統(tǒng)計，2024年以來，至少有10家房企進行了不同程度的組織架構調整。從這些房企的具體變動內容來看，一方面集中在區(qū)域公司的合并、精簡；另一方面則是縮短管理半徑，壓縮組織體系，精簡層級，加強總部管控。

??在不少業(yè)內人士看來，房企精簡區(qū)域主要是為了減少管理層級，聚焦重點區(qū)域深耕城市，以此來提升管理效率，降低運營成本。

??值得注意的是，在調整過程中，這些房企大多傾向于將最優(yōu)勢的資源和力量聚焦于最賺錢的區(qū)域，提升區(qū)域集中度，提升競爭力。

??央企、國企“土拍”扛大旗

??自房地產行業(yè)進入深度調整期，多數(shù)民營房企受制于資金壓力，逐漸退出公開土地市場。取而代之的是央企、國企在最近兩三年扛起了“土拍”大旗。

??2024年，這一趨勢更加明顯。

??在相關研究機構發(fā)布的2024年前11月房企拿地排行榜中，拿地金額位列前十的企業(yè)中，僅有濱江集團是民營房企，其他9家均為央企、國企及混改企業(yè)。即使將排名擴大，拿地金額TOP20甚至TOP30中，也僅有2～3家民營房企。

??2024年前11月拿地金額最高的3家企業(yè)分別為保利發(fā)展、綠城中國和中海地產，對應的拿地金額為476億元、452億元、407億元，均超過了400億元。

??此外，“中建系”不少企業(yè)最近兩年都被看作是土地市場的“黑馬”，比如中建壹品曾在一周之內斥資超百億元獲取土地；同樣是中建旗下的中建智地2024年在北京拿下一宗超過百億元的巨無霸地塊。

??對比這些強勢的央企、國企，濱江集團是所有民營房企中拿地金額最高的企業(yè)，其2024年前11月斥資277億元用于補充土地。但濱江集團有其發(fā)展特殊性，對于多數(shù)民營房企而言，當下已無更多余力投入到土地市場與其他央企、國企競爭。

??也正因如此，央企、國企及混改企業(yè)在土地市場占據(jù)主導地位的同時，它們更有能力去競爭核心城市的核心優(yōu)質地塊。例如綠城中國，2024年在上海、杭州、北京均拿下了“地王”，這些地塊之所以能拍出高溢價，根本原因在于地塊質量較高，受到了多家房企追捧參拍。

??2024年，這些央企、國企不僅在“土拍”現(xiàn)場激烈拼搶，在場外也越來越“卷”。

??一個值得注意的細節(jié)是，2024年，不少房企在土地正式開拍前就對心儀地塊提前做設計招標。比如12月23日，有消息稱，象嶼地產已經(jīng)發(fā)布了對寶山區(qū)一宗地塊的招標計劃，擬投資45億元，建安成本9.95億元，而這塊地將于12月30日才正式拍賣。此前，招商蛇口、安徽高速都曾有過在地塊開拍之前就做招標方案的先例，這也說明了這些房企拿地意愿非常堅定。

??“維穩(wěn)、化債、保交樓”的民企

??實際上，相比央企、國企，民營房企則承受了更多壓力和挑戰(zhàn)，當前仍是一場生存之戰(zhàn)。

??2024年，民營房企有三個核心關鍵詞：維穩(wěn)、化債、保交樓。

??其中，對于類似濱江集團和龍湖集團這樣的優(yōu)質民營房企而言，保持經(jīng)營穩(wěn)定是首要任務。

??相比之下，一些出險民營房企除了要保持經(jīng)營層面的穩(wěn)定不惡化，同時還要處理債務問題以及保證項目順利交付。

??好消息是，2024年9月份以來，已有佳兆業(yè)、禹洲集團、華夏幸福、旭輝控股、金科股份、融創(chuàng)中國、遠洋集團、碧桂園、龍光集團、世茂集團等10家房企公布了化債或重組進程情況，不少企業(yè)化債取得了積極進展，比如禹洲集團境外債務重組計劃已于10月4日生效；旭輝控股、碧桂園等企業(yè)的境外債重組方案框架已基本成型或正在征求更多債權人同意。

??在這些企業(yè)中，融創(chuàng)中國、華夏幸福和金科股份在化債方面已經(jīng)取得實質性進展。融創(chuàng)中國境內債重組成功在即；華夏幸福則宣布其償債信托受益權份額領受工作已經(jīng)圓滿完成；金科股份也已經(jīng)披露了公開招募重整投資人的遴選結果，只待債權人大會召開通過就可以完成整體重整。

??雖然都是好消息，但在業(yè)內人士看來，化債取得進展并不意味著徹底“上岸”，出險房企只是得到了喘息機會，最終還是要依賴市場依賴銷售，積極“回血”自救。

??也正因如此，出險房企2024年以及接下來的重點工作即“保交樓”，積極營銷、促進銷售、實現(xiàn)現(xiàn)金回籠，才能逐步修復基本盤，從而真正擺脫困境。

??一位民營房企總裁表示，當前，政策一直在向好，吹的都是“暖風”，只要市場不繼續(xù)惡化，民營房企要多堅持，說不定就能等到“救命良藥”出現(xiàn)。