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??“我們既要看到樓市積極變化的一面，也要正視市場客觀存在的一些問題，這樣才能更好地實(shí)現(xiàn)樓市‘止跌回穩(wěn)’，有助于行業(yè)走出困境。”最近，海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長、富力集團(tuán)執(zhí)行董事、副總裁兼海南區(qū)域董事長趙沨接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者專訪時(shí)稱。

??對于海南房地產(chǎn)面臨的現(xiàn)狀、發(fā)展中存在的問題等，趙沨也進(jìn)行了深度剖析，并提出了看法和解決方案，涉及7點(diǎn)“諫言”，包括“政府相關(guān)部門應(yīng)站在海南自貿(mào)港經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的市場角度，正視房地產(chǎn)行業(yè)對海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展、建設(shè)帶來的正向意義，積極鼓勵(lì)與支持房地產(chǎn)行業(yè)的回暖與發(fā)展，出臺(tái)有自貿(mào)港特色的政策”“期待2025年房地產(chǎn)政策更加市場化”，以及“發(fā)揮市場‘無形之手’的自行調(diào)節(jié)功能，激活市場潛力”。

??他還提到，希望政府能結(jié)合各企業(yè)情況，有針對性地“保企業(yè)主體”，扶持房企“活下去”“站起來”；重新調(diào)研和評估安居房用地出讓及建造規(guī)模，根據(jù)市場情況，多措并舉盤活商辦用房，允許寫字樓性質(zhì)樓盤轉(zhuǎn)住宅等其他性質(zhì)。

??他認(rèn)為，2025年，包括海南房地產(chǎn)市場在內(nèi)，樓市的回暖和發(fā)展仍面臨挑戰(zhàn)，政策支持和市場調(diào)節(jié)有望推動(dòng)市場逐步回穩(wěn)。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：您怎樣評價(jià)過去一年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？

??趙沨：我認(rèn)為有兩個(gè)方面是值得肯定的：首先，政策支持力度加大。2024年，中國房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整，政府加大了政策支持力度，如“白名單”“收儲(chǔ)存量房”“鼓勵(lì)各地利用專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地”等，這些政策有助于緩解房企資金壓力，促進(jìn)市場穩(wěn)定。

??其次，各地方政府出臺(tái)了相應(yīng)配套政策，有利于當(dāng)?shù)胤康貥I(yè)復(fù)蘇，市場信心正在逐步重塑。海南省及各市縣也在2024年適時(shí)出臺(tái)了房地產(chǎn)優(yōu)化方案，給較“冷”的樓市注入了一劑“強(qiáng)心針”。

??但我們同時(shí)需要思考的是，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2024年1~11月全國房屋施工面積同比下降12.7%；房屋新開工面積下降23%；房屋竣工面積下降26.2%；新建商品房銷售面積同比下降14.3%。

??從上述四大指標(biāo)的同比下降幅度可以看出：一是盡管政策支持力度加大，但房地產(chǎn)市場的恢復(fù)仍面臨諸多挑戰(zhàn)，整體或仍處于筑底階段；二房企資金端繼續(xù)承壓，投資開發(fā)意愿不強(qiáng)；三是不同城市和區(qū)域的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)存在差異，需要針對性的政策和市場策略來應(yīng)對，包括在海南，在不同城市間的分化情況也較為嚴(yán)重。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：2024年以來，為解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題，政府出臺(tái)了一系列積極政策，結(jié)合您所在省市的實(shí)際，如何看待這些政策對市場的作用力和效果？

??趙沨：2024年以來，海南省為解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題，出臺(tái)了一系列政策。比如，海南省住建廳等7部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，包含10條政策，涉及土地規(guī)劃、財(cái)稅金融、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、預(yù)售資金監(jiān)管、“小戶型”審批、商品房價(jià)格備案等方面。

??還有海南的限購政策有所放松，尤其是中部四市縣取消了只面向本市家庭的銷售限制，非海南戶籍的購房者在滿足一定條件后也可以在當(dāng)?shù)刭彿浚踔劣械牡胤皆试S購買多套房。

??另外，海南與其他省市一樣，調(diào)整了首付比例，以及調(diào)整了商業(yè)房貸和公積金貸款利率，推出了靈活就業(yè)人員參加住房公積金的政策，擴(kuò)大了公積金的適用范圍。

??我認(rèn)為，這些政策對市場的作用力和效果主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面——提振市場信心：通過優(yōu)化政策和放寬限購，提振了市場信心，促進(jìn)了市場的流動(dòng)性；降低購房門檻：降低首付比例和房貸利率，減輕了購房者的經(jīng)濟(jì)壓力，刺激了市場需求。

??根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)，2024年1~11月，全省商品房銷售面積同比上升4.1%，但銷售額同比下降5.5%。需要引起我們重視的是，海南部分地區(qū)的房地產(chǎn)成交仍處低迷，市場觀望情緒較濃，銷售價(jià)格繼續(xù)走低，部分房企以價(jià)格換空間。

??政策積極但市場接受程度不高，歸根到底有以下幾個(gè)方面原因：

??市場端：海南自2018年4月起實(shí)行“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控政策，對市場的影響力極大。目前海南雖然有部分市縣對限購進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，但海南整體政策面沒有明朗，市場消費(fèi)端仍顯得信心不足。

??政策端：海南目前還沒有“突破性”政策，因地制宜、因城施策的個(gè)性化政策不明顯，已出臺(tái)的政策也僅是跟隨中央定調(diào)的政策落實(shí)，對過往政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，政策有點(diǎn)同質(zhì)化，對市場的作用力還不夠。

??開發(fā)端：海南目前還是執(zhí)行的“現(xiàn)房+全裝修（精裝）”銷售政策，因其占用資金成本大和資金回收周期長問題，對房企尤其是民企壓力大。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：作為行業(yè)協(xié)會(huì)的主要負(fù)責(zé)人，您希望新的一年或者更長一段時(shí)間，房協(xié)和會(huì)員單位在市場中能發(fā)揮怎樣的作用？

??趙沨：在新的一年，海南省房協(xié)將加強(qiáng)調(diào)查研究，積極獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策；加強(qiáng)溝通交流，服務(wù)行業(yè)發(fā)展；加強(qiáng)自身建設(shè)，提高能力本領(lǐng)等方面開展工作，更好地服務(wù)會(huì)員單位及市場主體，服務(wù)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場。具體在以下幾個(gè)方面發(fā)揮作用：一是

??協(xié)會(huì)和房企應(yīng)成為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定器，合理定價(jià)、穩(wěn)定供應(yīng)和提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，避免市場出現(xiàn)大起大落；二是積極響應(yīng)政府政策，配合政策實(shí)施落地見效，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；三是加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范市場行為，防止不正當(dāng)競爭，提高整個(gè)行業(yè)的信譽(yù)和形象；四是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，如綠色建筑、智能家居、數(shù)字化轉(zhuǎn)型等，以滿足市場需求和提升競爭力。

??2024年12月13日~15日，在海南省住建廳、海口市住建局的指導(dǎo)下，海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦了“信心之選·2024海口房地產(chǎn)促銷大展”，25家房企、37個(gè)樓盤項(xiàng)目參展，現(xiàn)場銷售了30余套房，總成交面積達(dá)3500平方米以上，銷售金額超8000萬元。

??舉辦這樣一場時(shí)隔8年的房展會(huì)，對進(jìn)一步提振海口房地產(chǎn)市場信心、滿足居民合理住房需求發(fā)揮了積極作用。下一步，海南省房協(xié)將繼續(xù)與政府部門保持良好的溝通，適時(shí)在省內(nèi)外策劃和開展樓市推廣活動(dòng)，進(jìn)一步提振樓市信心。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：您對2025年房地產(chǎn)市場有什么預(yù)判，希望當(dāng)?shù)芈毮懿块T提供哪些幫助？

??趙沨：首先，海南作為中國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、最大的自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和唯一的中國特色自由貿(mào)易港，到2025年將初步建立以貿(mào)易自由便利、投資自由便利為重點(diǎn)的自由貿(mào)易港政策制度體系并適時(shí)封關(guān)。因此，海南正以前所未有的開放姿態(tài)和改革力度，吸引著全球的目光。在此大背景下，房地產(chǎn)業(yè)也不例外，將享受自貿(mào)港的政策紅利，個(gè)人對海南房地產(chǎn)的未來充滿希望。

??所以我建議，政府相關(guān)部門站在海南自貿(mào)港經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的市場角度，正視房地產(chǎn)行業(yè)對海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展、建設(shè)帶來的正向意義，積極鼓勵(lì)與支持房地產(chǎn)行業(yè)回歸市場，出臺(tái)有自貿(mào)港特色的政策。

??其次，期待2025年房地產(chǎn)政策更加市場化，發(fā)揮市場“無形之手”的自行調(diào)節(jié)功能，遵循市場規(guī)律，激活市場潛力。

??第三，目前海南部分房企存在資金壓力大，房企欠稅、欠貸和欠工程款的狀況極大地限制著了房企的正常運(yùn)作。希望政府能重視企業(yè)訴求，有針對性地“保企業(yè)主體”，扶持房企“活下去”“站起來”。

??第四，期望在“保項(xiàng)目”方面，政府、金融機(jī)構(gòu)給予精準(zhǔn)扶持，簡化審批手續(xù)，國央企和民營企業(yè)同等對待。

??第五，重新調(diào)研和評估安居房用地出讓及建造規(guī)模，多提供廉租房。

??第六，根據(jù)市場情況，多措并舉盤活商辦用房，允許寫字樓性質(zhì)樓盤轉(zhuǎn)住宅等其它性質(zhì)，政府出臺(tái)評估轉(zhuǎn)性等操作細(xì)則，提供多條途徑供房企選擇。

??第七，靈活調(diào)整或現(xiàn)有基礎(chǔ)上加大支取預(yù)售資金監(jiān)管的舉措。可根據(jù)企業(yè)信用評級及銀行授信額度等綜合指標(biāo)評定下，確定不同房企資金提取使用分檔制度；可利用銀行提供等額保函等方式，如代替進(jìn)行同等效力的監(jiān)管；可根據(jù)開發(fā)的不同節(jié)點(diǎn)，調(diào)整資金監(jiān)管的比例，采取前緊后松的監(jiān)管政策；監(jiān)管賬戶的支取范圍增加房企管理費(fèi)用、項(xiàng)目貸款利息等開支以及對特殊情況如工抵房的處理等。

??這樣，既保障項(xiàng)目資金的合理、有序、安全流動(dòng)，同時(shí)也提高企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)效率，切實(shí)扶持企業(yè)的發(fā)展，確保購房者和供應(yīng)商權(quán)益。