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??核心觀點

??“小陽春”銷售繼續回暖，恒大表現搶眼。TOP30房企1-3月全口徑累計銷售額同比增長18.6%。單月銷售額環比增長46.2%，同比增長39.7%。部分民營房企在市場帶動下銷售情況也有所改善。恒大單月環比和同比銷售額提升顯著，分別為182%和463%。

??核心城市啟動一批次供地，土拍熱度明顯提升。共有11家房企拿下合計28幅土地。其中，保利發展和綠城中國是拿地主力。南京和杭州成為拿地熱門城市。預計未來幾個月在樓市回暖疊加優質地塊出讓帶動下，熱點城市土拍市場或繼續逐步回溫。

??優質房企融資持續，但償債壓力依然存在。3月房企融資動作不斷，TOP30房企債券發行總量穩步上升，發行進入穩定區間，但融資成本有所增加。此外。房企迎來償債小高峰期，部分房企償債壓力仍較大。政策面，住建部表態，要抓優質房企，一視同仁支持優質國有房企和優質民營房企，改善他們的資產負債狀況，滿足他們合理的融資需求。預期接下來對優質房企的融資支持有望繼續加強。

??隨著銷售轉暖，優質房企融資好轉，26家地產股市值有所增加。建議持續關注積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企。

??本月TOP30房企中有19家房企相繼發布2022年財報。受行業下行影響，多家房企2022年業績大幅下滑。部分房企雖然2022年業績承壓下行，但從2023年1-3月的銷售和拿地情況來看，復蘇可期。

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??【企業銷售】

??3月“小陽春”銷售繼續回暖，恒大表現搶眼

??2023年3月，行業頭部繼續呈現復蘇狀態，TOP30房企1-3月全口徑銷售額總體實現12216.1億元，較去年同期增長18.6%。具體來看，1-3月累計銷售額保利發展最高，為1139.2億元。其次為萬科地產、碧桂園、中海地產、華潤置地，分別實現累計銷售金額1007.5、880.0、835.1、790.2億元。此外，本月有21家房企實現銷售額年初累計同比正增長。其中，增幅最大的3家房企為象嶼集團、保利置業和中國恒大，分別增長635%、248%和124%。從排名變化來看，中國恒大表現非常亮眼，排名較上月明顯提升了38名。

??2023年3月，市場總體延續了2月的熱度，TOP30房企總體單月銷售額實現5546.1億元，環比大增46.2%，同比大增39.7%。其中，約半數房企銷售額的單月環比和同比增幅均在50%以上。大規模房企尤其是央國企仍體現出競爭優勢，穩居頭部。具體來看，TOP30房企中保利發展、萬科地產和中海地產3月銷售額保持領先，業績分別為 504.2、434.2和430.1億元。部分民營房企在市場帶動下銷售情況也有所改善。中國恒大單月環比和同比銷售額提升顯著，分別為182%和463%。但需要注意的是，還有一些民企因為去年同期基數偏高和本月推盤等原因3月銷售額同比降幅較大，如融創中國和新城控股等。

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??【企業拿地】

??3月核心城市啟動一批次供地，土拍熱度明顯提升

??3月隨著大部分核心城市啟動一批次供地，TOP30房企拿地力度較1-2月份顯著提升。CRIC土拍數據顯示，共有11家房企拿下合計28幅土地，包括純住宅21幅和商住7幅。其中，保利發展和綠城中國是拿地主力。從各指標來看，3月TOP30房企總體投資建面為276.59萬平方米，環比增長364%；成交總價為388.84億元，環比增長269%；成交樓板價為15688元/平方米，環比下跌2%。預計未來幾個月在樓市回暖疊加優質地塊出讓帶動下，熱點城市土拍市場或繼續逐步回溫。　

??3月共有13個城市進行了土拍。其中，南京、杭州、深圳3城分別成交了38.0、45.0、27.1萬平方米，成交金額分別為97.0、82.6、46.2億元，溢價率分別為8.0%、6.1%和10.3%。

??具體來看，3月17日南京2023年首輪土拍收官。當日共計出讓13幅地塊，其中純住宅地塊11幅。近30家房企積極參與。TOP30房企中，萬科地產、中海地產、保利發展和招商蛇口各自摘得純住宅用地各1幅。3月29日，杭州2023年第二批集中供地正式出讓。在上月第一批集中供地完美收官后，杭州第二批集中供地熱度依舊不減，10宗宅地中，有5宗地塊在掛牌期即已封頂。TOP30房企中，綠城中國和濱江集團繼上月后再度成為杭州地區的拿地主力，各摘得純住宅用地2幅。中海地產和華發股份則各摘得宅地1幅。

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??【企業融資】

??3月優質房企融資持續，但償債壓力依然存在

??2023年3月，房企融資動作不斷，TOP30房企債券發行總量穩步上升，發行進入穩定區間。根據易居研究院統計，3月TOP30房企境內債發行約202.9億元，環比增長56.1%，同比增長44.3%。從結構上看，融資渠道主要有超短期融資券、公司債、中期票據和資產支持證券，發行規模分別為34億元、36億元、82億元和7.9億元。

??3月7日，在第十四屆全國人民代表大會第一次會議第二場“部長通道”采訪活動上，住建部部長倪虹表示，對于今年房地產的企穩回升充滿信心。倪虹部長聲明，2023年要防范化解房地產“灰犀牛”風險，避免和金融風險、地方債風險交織，發生系統性風險。在落實方面，要抓優質房企，一視同仁支持優質國有房企和優質民營房企，改善他們的資產負債狀況，滿足他們合理的融資需求。可以預期，接下來優質房地產企業的融資支持還有望繼續加強。

??3月TOP30房企境內發債成本為3.79%,環比增加32.3%，同比增加14.4%。由于本月利率較上月有明顯上升，因此房企發債融資成本有所增加。

??3月，TOP30房企境內外發債規模合計259.8億元，環比增加68.7%，同比減少11.7%；債券償還規模合計185.9億元，環比增加57.5%，同比減少9.3%。凈融資額為73.9億元，環比增加105.5%，同比下降17.0%。3月是房企債務到期小高峰，TOP30房企面臨的償債壓力依然存在。

??具體來看，3月TOP30中有10家房企參與新債發行。發債規模最大的企業為保利發展，發行額為40億元。發行利率最高的為濱江集團，利率為5%。債務方面，3月TOP30房企中共有13家房企債務到期，其中綠城中國的單月到期債務規模最大，為51.7億元。

??綜上，當前市場對房地產政策放松的預期較強，且大部分房企信用風險正逐步得到控制，而個別房企因3-4月集中的剛性債務無法兌付可能發生信用違約。如果中央地產金融政策超預期收縮，將一定程度影響市場情緒，甚至使得部分還未復蘇的房企信用風險進一步擴大。建議政策端繼續保持寬松，呵護目前市場來之不易的復蘇。

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??【市值表現】26家房企市值增加

??3月以來，TOP30房企整體市值較月初提升7%。具體來看，華潤置地、中海地產和萬科地產月末總市值繼續占據TOP30前3名，分別為2545.7億元、2232.8億元和2002.8億元。從月內市值變化情況來看，3月除中國鐵建和華潤置地單月總市值有所下滑、融創中國和世茂集團基本持平以外，其余26家房企月末市值均較月初有不同程度的提升。其中月內市值增幅最大的企業有路勁集團、保利置業和中交房地產等，月末較月初分別上漲31.1%、19.7%和19.6%。本月市值跌幅最大的企業為中國鐵建，月末較月初下跌約8%。      

??預計隨著銷售轉暖，優質房企融資好轉，多數地產股市值將繼續有所增加。建議持續關注積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企。

??2023年3月下旬，TOP30房企相繼發布2022年度財報，共15家房企公布了分紅派息預案，其中有12家房企在公布分紅預案后市值迎來上漲。此外，還有4家房企股東減持股票，2家房企股東增持股票。

??（1）分紅派息預案：本月多數房企的分紅派息預案帶來了不同程度的市值上漲。其中，一周后市值漲幅最大的三家房企分別為中海地產、越秀地產和綠城中國，漲幅分別為6.5%、6.1%和5.6%。中國金茂因3月28日年報業績的影響較大，市值暴跌5.7%。

??（2）股東減持股票：3月18日，中交房地產宣布，其股東重慶渝富資本運營集團有限公司于2023年2月7日至2023年3月5日期間減持80萬股股票。公告后一周內，中交房地產市值下跌約1.5%。美的置業的股東郝恒樂于2023年3月24日減持12.5萬股，相應地美的置業市值在一周后下跌約0.9%。3月31日，建發房產離任董事王沁報告期內減持80,000股，但因為同日建發房產公布了2022年度財報，且業績表現較好，因此一周后建發房產的市值上漲約2.9%。

??（3）股東增持股票：3月28日，綠城中國的董事長張亞東于當日增持26.03萬股，最新持股數目1468萬股，最新持股比例0.58%。3月31日，保利發展4位大股東增持股票：副總經理張艷華報告期內增持32,500股；副總經理劉穎川報告期內增持15,000股；副總經理潘志華報告期內增持33,600股；監事會主席孔峻峰報告期內增持33,400股。綠城中國和保利發展在公布股東增持股票事件后市值分別變動了-2.8%和3.5%。

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??【業績表現】

??受行業下行影響，多家房企2022年業績大幅下滑

??2023年3月，TOP30房企中有19家房企相繼發布2022年財報，整體業績大幅下滑。其中，遠洋集團業績下滑情況最為嚴重，2022財年年報歸屬股東應占溢利-159.3億人民幣，同比下降683.71%，基本每股收益-2.092人民幣。

??有部分業績下滑明顯的房企因在公布年報前幾周發布過業績預警，市值下跌情況提前得到了一定的控制。如保利置業在3月2日的業績預警公告中稱，2022年年報業績預減，歸屬股東應占溢利同比下降60%。在3月28日正式披露2022年年報歸屬股東應占溢利8.161億人民幣，同比下降60.36%等情況后，保利置業一周后的市值僅下跌約1.1%。

??此外，還有部分房企雖然2022年業績承壓下行，但從2023年1-3月的銷售和拿地情況來看，復蘇可期。如中海地產3月31日披露，2022全年實現營業收入1803.2億元，同比下降25.7%；實現歸母凈利潤 232.6億元，同比下降42.1%。但從今年1-3月中海地產的銷售情況來看，累計銷售額排名第4，拿地也是TOP30中的絕對主力。預計2023年中海地產隨著銷售持續復蘇，優質項目結轉入市，公司業績將穩步提升。

??3月公布財報的TOP30房企中，越秀地產表現最亮眼：2022年公司合同銷售金額約為1250.3億元，同比增長8.6%，超額完成年初1235億元的銷售額目標。其他主要經營指標也逆勢增長。今年以來，越秀地產在TOP30房企中累計銷售額排名穩步上升，3月排名已上升至第14位，1-3月累計銷售甚至同比增長220%。而在土地端，越秀地產通過TOD、城市運營、國企合作等渠道，公司多元化拓儲能力不斷提升，2022年土地增儲約53%。3月15日越秀地產公布年報后，一周內市值大幅增長6.1%,可以說是一匹行業黑馬。

??本月有5家房企受到大行評級。碧桂園、龍湖集團和綠城中國均維持買入評級；越秀地產因2022年財報業績表現較好，被西南證券首次給予買入評級；而旭輝集團被東方證券下調評級至增持。