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??杭州市場仿佛回到了3年前。

??自“杭七條”實施以來，市場反饋迅速，多個售樓部已對外掛出“歡迎寧波臺州溫州看房團”“歡迎上海嘉興看房團”及“歡迎金華義烏看房團”等標語，樓盤現場出現大量外地車牌。杭州市拱墅區某樓盤首開當日，社保年限甚至飆升至118個月。

??隨著外地看房團重返杭州樓市，市中心“老破小”也開始發力。這部分購房人群有的沖向了市中心總價僅百來萬元的“老破小”，有的選擇了總價300萬元左右的蕭山、余杭、錢塘等周邊區域的項目。一位房產經紀人告訴中國房地產報記者，一些主城區的“老破小”租金收益率可以到2.5%，甚至跑贏了理財產品。

??“新政釋放了一部分購買力，市場流動性增加。”杭州貝殼研究院院長上官劍表示，目前政策實施的成效顯著，但熱度能否持久還屬未知。

??看房團卷土重來

??在全面取消住房限購等“5·9新政”及全面下調房貸利率、貸款首付比后，杭州樓市迎來火熱場景。記者在多個售樓處探訪時發現，看房和買房的人比新政前明顯增加，除了熱門項目外，之前賣得一般或難賣的樓盤去化情況也有所好轉。

??為了獲客，有的售樓處甚至掛出了“歡迎XXX看房團蒞臨看房”“歡迎上海嘉興看房團”“歡迎金華義烏看房團”等歡迎條幅。

??“5·9新政”后的第一個周末，綠城錦海棠的案場便有一個看房團來訪，兩天時間，項目累計到訪的外地看房團人數超200人，有4組客戶當場認籌。

??杭州西湖龍塢景區的濱江溪映聽廬是此次新政后的一個典型項目。據項目相關負責人郭先生告訴記者，新政剛出臺不久，就有一位河南的客人“打飛的”來到案場，當場下定了兩套疊拼別墅項目，總價2600余萬元。

??“平均每天要接待60~70組客戶，新政之前每天只有20~30組。”濱江溪映聽廬項目負責人表示，該項目容積率僅為1.1，是杭州市主城區少有的純低密改善院墅產品，套均總價在1000萬元左右。

??杭州貝殼研究院的數據顯示，進入5月以來，杭州新房成交量已連續4周位于上行區間，以5月20日至5月26日一周為例，杭州新建商品房成交1502套，較上周增加341套，環比上漲29.4%。

??“5·9新政”以來，杭州主城區新房熱度最明顯的是拱墅運河新城和石橋兩個板塊，新政后新盤中簽率均有下降。

??其中，石橋板塊的綠城溪映明月新政前首開84套，有822組登記，中簽率17.51%；新政后二次銷售153套房源，共有948組家庭報名，中簽率16.14%。

??杭州運河新城板塊的綠城宸岸印月里項目新政后兩次開盤，首開時有房家庭需要拼118個月社保入圍搖號，整體中簽率13.99%；二次銷售為大戶型洋房，中簽率16%。同區域的其他項目去年底開盤的中簽率高達50%。

??5月27日，在綠城熙海棠售樓處，記者看到項目沙盤圍滿了看房人，一些前后腳到場的客戶置業顧問不得不把他們拼在一起講解樓盤信息。即便這樣，還是有很多客戶沒能及時等到工作人員便開啟了自助式看房。

??據案場銷售經理介紹，數據顯示，這個周末綠城熙海棠項目案場到訪直接超1000組。作為杭州西湖區地鐵口位置的項目，價格只需要2.8萬元/平方米，無疑對購房者們有很大的吸引力，看房團連番而來，銷售們忙得連喝水都時間都沒有。

??前述項目策劃負責人郭先生告訴記者，“5·9新政”讓杭州一下子吸引了全省乃至全國的目光，而限購放開后讓原本就有“倒掛紅利”的樓盤蓄客變得更容易。

??綠城熙海棠項目營銷負責人表示，近期明顯感覺到來自環杭區域和省外城市的購房者有所增加。據該負責人透露，新政以后，項目增加了30%左右來訪量，目前已經累計了近2000組客戶。

??杭州貝殼研究院數據顯示，“杭七條”發布首周，貝殼平臺日均新增二手房掛牌量比4月日均增長了46%。

??市場虹吸效應愈發明顯

??記者注意到，新政后一線市場的熱度主要集中在杭州主城區或者外圍板塊的中心區域，相較之下，近郊、遠郊區域暫時沒有顯著變化，甚至出現了“利空”情況。

??如杭州市場上無需搖號的項目占多數，在西湖區小和山、龍塢，臨平喬司、翁梅、東湖新城等區域新盤，從報名情況來看和新政前沒有太大變化，仍然以“零登記”居多。

??目前，外圍板塊的市場觀望情緒濃厚。“我們項目也有來自金華、嘉興、義務、溫州的購房團，目前還沒有明顯成交。”某品牌房企位于杭州下沙板塊的項目策劃負責人告訴記者，“5·9新政”以來，杭州周邊尤其是省內城市居民來看房的數量的確有回流，但對于購房人而言，會優先將資源投入到確定性高的項目上。因此，購房客主要“回流”的項目普遍集中在熱門板塊。但近郊和遠郊的一些項目確是另一番景象，主城區的放開不可避免的給近郊和遠郊市場帶來了一定的去化難度。

??“從數據看，新房市場分化仍在，杭州本輪新政已經在短期內對主城區市場發揮了效用，但外圍區域樓盤的看的人、問的人、買的人比之前有所增加，潛在需求正逐步顯現，但對有些項目依然收效甚微。”招商局杭州市場部相關負責人向記者表示。

??對此，上官劍表示，購房熱度是從中心向外圍擴散的，目前市場仍然處于筑底修復階段，信心仍在恢復過程中。

??據前述市場部負責人介紹，外地客的目標項目主要分為兩種，一種項目本身具有高端屬性和稀缺性，另一種則是物美價廉的。

??前述濱江溪映聽廬策劃負責人則認為，當下的杭州市場有一定回溫，如果以股市對比的話，目前只是一個反彈，還遠沒有到反轉地步。不過，也有樂觀人士認為，新政率先激活的是主城區板塊，外圍板塊的熱度尚需一定時間。

??以價換量的二手房市場

??一系列穩樓市政策出臺后，杭州二手房市場也有了明顯起色，其中以“老破小”為代表。

??“‘老破小’因低總價的特點，尤其受外地客的歡迎。”德佑地產文二新村門店的中介機構人士向記者表示，外地人來杭州買房子主要看中的是價格，其次對學區有一定要求。

??不同于以往人們奔向“一二手倒掛”的熱點樓盤搖號，或是幾年前去郊區“抄底”，此次一部分人不約而同選擇回歸市中心，緊盯“老破小”。根據貝殼研究院數據，5月9日新政后，“老破小”的日均成交量同比增長38%，交易活躍度大增。

??“老破小”成交火熱的背后依然離不開價格邏輯，一經紀人告訴記者，一些主城區的“老破小”租金收益率可以到2.5%，甚至跑贏了理財產品。

??浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示，過去3年，二手房價格跌幅最大的物業類型就是學區房和市中心的“老破小”。例如，4月杭州朝暉七區的二手房成交均價約2.2萬元/平方米，價格回到了2016年左右水平。

??位于杭州西湖區申花板塊的杭州學區房“神盤”的耀江文鼎苑，自2007年引入學軍小學紫金港校區以來，高峰期時的二手房價曾達到11萬元/平方米，后回落至5.5萬元/平方米左右，與高峰相比幾乎下調50%。

??丁建剛表示，帶有學區屬性的“老破小”單價持續回落，令部分購房者足以承受。特別是部分學區較好的“老破小”，成為部分購房者上車市區學區房的最低標準。記者在市中心多個房產中介門店了解到，目前市中心總價150萬元以下的房源已經被“掃”得差不多了。

??杭州貝殼研究院數據顯示，4月杭州二手房交易量排行榜上成交量前20名小區中，有5個是成交套均面積在60平方米以下、總價在100萬~160萬元的“老破小”小區，分布在上城區、拱墅區、西湖區等核心城區。從下定面積看， 60平方米以內的老破小成交占比相較新政前提升4.3%；60~90平方米的學區房成交占比提升8.7%。

??除了市區“老破小”走出了一波獨立行情外，熱門板塊的“次新小區”也是一塊“香餑餑”。德佑地產杭州藍孔雀店經紀人劉新豪告訴記者，新政之后，便有外地人慕名前來看房，“這類人群特點是成交快，往往會集中看幾十套房子，最后根據價格、板塊、配套擇優錄取。”

??德佑地產杭州學君店負責人鄭為忠告訴記者：“周末基本忙的沒停下來過，從早到晚都在帶客戶看房，基本上是無休狀態。”

??長期以來，杭州是以“一二手房倒掛”作為標志，但自2023年4季度以來，這種倒掛逐漸消失，有的項目甚至跌破了“發行價”。某房產中介機構人士告訴記者，經過2年多調整，如今杭州二手房房價已經回到了2018年前價格水平，和新房之間的“一二手倒掛差”基本消失，買家由原先的觀望轉為積極入市，賣家的心態也不再迷茫，紛紛想乘著政策暖風抓緊出貨。

??目前，各大房產中介門店的“帶看轉定比”明顯增加，以劉新豪所在的門店為例，原先他們每25名客戶才能成交一單，現在只要15名客戶就能成交；與此同時，成交周期也由原先的半年以上縮短至3個月。

??劉新豪告訴記者，在價格合理的情況下，一套房源的成交周期已經縮短至1~2周。

??以劉新豪所在的申花板塊的兩個樓盤九龍倉天玨和天薈為例，自“5·9新政”以來，5月份成交了5套千萬元級豪宅。

??不過，另一方面，二手房市場也呈現兩極分化，成交主要集中在150萬~300萬元左右的房源，高端純改善的客戶群體占比依舊偏少。上官劍告訴記者，目前杭州主城區的去化周期已經明顯縮短，杭州外圍板塊去化周期依然居高不下，有的甚至超過30個月。“這波放量主要集中在主城區熱門板塊的改善型住房和主城區總價不高的‘老破小’。”

??目前，政策實施的成效顯著，但熱度能否持久尚屬未知。