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中原地產董事總經理李文杰發言

  國五條對市場的影響，實際上和剛剛顧老師講的有點兒不太一樣。我們來自一線，我們判斷它對市場的影響，表面上看上去對二手房的影響大，對一手房的影響小。但是我們分析師分析了以后，我們的判斷是相反的，我們認為對二手房的影響低于預期，對一手房的影響反而非常大。

  第一，大家主要關注20%的個稅，現在全國各地城市都在關注20%個稅，有沒有城市收，到現在為止還沒有了解到有哪個城市收了第一筆。具體的情況是什么呢？各地多數的稅務在窗口指導的時候，有一個比較大的問題，就是各地收的意愿不強，在北京其實也是涉及到征收20%個稅的情況，因為對客戶的抗性非常大，所以實際上20%的稅雖然現在嚴格規定，同時也不是一個新的政策，但是征收起來難度是比較大的。各地采用了一些方法，比如說采用申報制，核實原值技術上也存在一定的困難，這也是影響今年政策比較大的可能性。為什么這樣說？這個政策執行起來的尺度會非常大。你采用一個嚴格征收的方法和不嚴格征收的申報方法都是合規的，對市場的影響我認為差別非常大。今年，不確定性也是來自于這個問題。

  第二，我們自己分析今年北京市政策出臺叫所謂的價格穩定，原來的表述是“剛需的價格要回落”，這是一個比較準確的表述。一季度北京新房的價格上漲接近10%，大概是7、8%的樣子，按統計局公布的。意味著什么呢？按照二、三、四季度的話，價格要回落，才能達到今年價格不漲也不跌的水平。現在政策3月份，4月份實施價格已經漲上來了，我們還要讓全年的價格平穩，按照不漲不跌去計算的話，二、三、四季度新房價格必須降下來才能滿足調控的要求，降下來有兩種方法。一是對價格進行限制，但是已經漲上來的怎么消化呢？已經漲上來的價格部分，政府在調控方面寫的也比較清楚，就是大量的推出限價房將價格稀釋過來。我們面臨一個最大的問題就是定價權是不是在企業手里，也是大家要面對的問題。政府采取的是限價網上公開，對開發商的銷售價格進行指導和干預，只是看數字，如果今年價格不漲的話，這些已經漲上去的部分怎么回來。我們自己檢測到一個城市，杭州對新政的表述是最短的，是30多個字，比南京還要少，就表述了一句話。說明什么呢？今年我們看見各地政府對這個政策，我個人認為相對來講跟中央調控的方向和決心是有差距的，我們看到地方政府出臺的細則非常的簡單，實際上給地方的價格未來調整預留了比較大的空間，原因是多方面的，有媒體分析跟財政因素有關系，跟地方政府政績有關系等等。我們看到實際上在調控嚴的情況下，執行起來的力度給調控的效果埋下了很多的伏筆。

  我們總結在調控房價標準方面，我個人認為北京市的表述比較準確，“穩定”，跟任何一個指標掛鉤都意味著房價要大幅上漲，比如說跟收入水平。如果房價全年比上一年度漲10%、7%，這是一個很大的漲幅。對任何一個城市來講，這個掛鉤的漲幅也是非常大的。跟GDP掛鉤漲的也很快，GDP有的是12、13%，有的是7、8%，意味著各地區讓價格上漲的動力還是在的。今年價格目標定出來，就給了大家價格要全面上漲的信號。

  單身購一套上海也是這樣，但是從北京來講，供給增加不上來，就往下打需求，這是對單身限購的規定。在稅收政策方面是20%的個稅，我認為從實際操作來講，很可能這20%執行起來操作性會遇到一些技術性的難度，或者一些阻力。今年二手房核心城市每年的購房人群，剛需就是第一次置業，就是買學區房，就是改善型住房，已經沒有什么可壓縮的了。在這種情況下，實際上剛需買房每年就這么多，如果沒有投資性，大幅增加和大幅減少的可能性都不存在，今年對二手房來講，20%看起來有影響，但是實際上影響遠遠要低于預期。

  前面談到北京影響新房最重要的因素大家還是要關注，就是兩現房，兩現房在做政策咨詢的時候提出限房價經濟價。價格增加不上去，開發商傾向于減少成本，目前在調控的趨勢上，在住房管理的模式上，有一個趨勢，大家可以關注，就是多數的大城市傾向于采用新加坡模式而非香港的模式，新加坡模式其實就是兩現房，就是通過限制購買對象的出售條件來達到住房保障的目的。兩現房賣給特定的對象，特定的對象將兩現房上市以后，按照市場價格銷售獲得的收益再由政府和買房人進行分帳，這是未來大概的思路。在這種情況下，對于定價的沖擊，如果政府在二季度推限價房用地的話，就會意味著限價房比周邊的住房價格低我們怎么定價，這就是在營銷層面我們所需要關注的地方。從政策研究來講，限價房只要是拿地6個月左右時間就可以上市，最快速度在今年四季度也會有限價房上市，對市場的沖擊我們可以看到，潛在的危險是如果有和限價房重疊的土地和區域板塊，面臨的市場壓力很大，這是我們認為在今年所面對的市場中一手房的風險遠高于二手房風險的地方。

  對于信貸政策，我們自己分析2012年房價上漲的主要因素，我看到是信貸，公積金貸款2009年是6.6萬筆，到2012年8.61萬筆，這個增長實際上占比從原來的14.8%達到了30.8%，就是說實際上公積金的釋放刺激了我們在2012年市場快速的回暖。公積金刺激有兩個：一是總額度的提升；二是公積金貸款上限的提高。調控十年用過很多的手段，真正起到作用最終還是金融、信貸，一個是你的額度，還有就是你的利率水平的變化。所以，去年單筆信貸從09年26.2萬提高到了33.3的萬，今年公積金的額度縮減了，按照公積金公布的計劃，全年只有400億，比去年減少了1/4，這是今年，意味著今年控制需求要減少22.6%，如果說公積金的減少，再加上一季度被大量透支的公積金貸款，因為這二、三季度公積金貸款在2012年的額度的基礎上再減少25%的話，同時已經減少的額度被一季度消化了的話，后面二、三、四季度整個的信貸額度是要萎縮非常多的。直接帶來的情況是什么呢？對我們購買力的提高，不單單額度減少了，還有就是購買門檻提高了，不是隨便人都可以借，還款必須要達到多少，就是把門檻提高了，這是有軌跡的。這樣看的話，今年在抑制需求方面加的比較多。對于我們在購買力的層面，一方面購買力進一步縮小，另一方面可用的信貸減少。在去年我們有大量的使用組合貸，就是商貸和公積金，今年也不存在了，如果要用只能選一個，這部分又少了，這是需要大家關注的問題，今年縮減的額度在于新房占的比重。

  對于我們來講，二手房個稅即便出臺，對購房人成本的提高大概在5%，沒有想象的那么高。3月份難得的一個機會是賣的合適，買的合適從來沒有過，通常賣的合適買的肯定貴，買的合適的時候賣的就是賤賣，3月份大家是賣的合適，買的合適，大家就非常高興。這次政策對于兩限來講，未來在北京市，包括一線城市中很長時間都會成為住房政策，通過限制價格來提供一些普通住宅大量的用地和產品，這個比例現在還不清楚，政府在摸索，但是我們只要實現價格控制目標就可以。

  對一手房市場來講，我們監測到這一段時間對于信訪市場的影響。通過前面的分析，對低端客戶沒有影響，對高端客戶也沒有影響，高端客戶對利率、信貸、限制購買的條件并不敏感，也沒有影響，受影響的是中端客戶，對中間客戶的影響分為兩部分，首次改善，買第二套、第三套的做了細致的分析。推遲購買計劃是受影響比較大的，受限價房沖擊最大的也是中間這一塊兒，所以在企業定價的時候要分析，你的產品定位在這個區域到底是哪一類客戶，我們才能確定你受政策的影響。包括貸款的影響、限購的影響和周邊基本相同，這是我們要研究的。我們看了一下新政之后的監測，這幾類中，對一步到位的心態，還有推遲購買的心態，當一個市場中買的客戶如果不買轉租，意味著很長時間之內才能購買，市場需求是回落的，這是在分析定價方面看客戶，看產品所處的層的影響。

  我們有一個經理指數，一手房經理指數看平，認為市場相對比較穩定。他們根據自己的盤看，多少人在賣，多少人在買來分析這個市場，買賣雙方跟定政策的人想的不一樣，這是一線層面反映出來的情況。從我們自己的曲線來看，擠壓性的消費就是有多有少，這是肯定的。

  說到營銷，前面提到了市場上總體的影響。我想談一下，現在拿銷售許可證最重要，怎么樣能拿得高，因為現在不讓你漲價，這不是營銷的問題，是一個怎么能拿得高的問題。項目的價格預期普遍增加，但是現在政府已經公開提到，這個月80%的銷售許可就沒有發，現在的情況是不發你，你賣還是不賣你自己測算，你不賣沒關系你就往后推，隨著時間的增加資本成本就增加，其他成本也增加了，你的售價是不是能等比的增加，如果你的產品區間是落在限價房的階段，意味著隨著時間的推移，你的價格是不能漲還要降的。限價房上市是四季度和明年的一、二季度，你等來的是價格回落。所以，我個人覺得，要看清楚自己的產品線和周邊產品的重疊度。當然，也有一些變數，比如說分塊拿地，或者是分幾塊拿，有一些技巧。分塊拿怎么樣會有一些規避，因為價格已經限在這兒了，對價格優要求，每次開盤不能高于前一期，現在現房也放進來了，現房其實你不應該限制我的價格，現在已經反了，我拿了大產權證是我自己的財產，不是預收，這個事兒現在還沒有什么說法。發改委也在談，不得拖延銷售，但是確實有這個問題。簽兩份合同也是一個方法，因為限價，房價上不去，就放在裝修里面，這也是我們的定價策略。

(注：本稿由現場速記稿整理)