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??在“兩會”新聞發布會上，住建部部長倪虹就房地產行業的未來做出了清晰的回答：“房地產企業要有清醒的認識，誰能為群眾建設好房子，誰能為群眾提供好服務，誰就會有市場、誰就會有發展。”

??只有滿足以人民群眾對高品質居住環境與服務體驗的需求為核心，方能實現企業的長效發展。

??在房地產開發鏈條中，地產開發與物業管理構成了一個完整的居住生態系統，建設好房子，提供好服務，兩者缺一不可。

??但在實際踐行中往往存在諸多痛點：如前期溝通機制不暢通，產生空調機位設計不合理、成品保護措施不足等不可逆問題，造成交付后需投入大量人力、物力、財力進行返修，卻不可避免引發大量的客戶投訴，在網絡發酵下產生連鎖反應，影響整體品牌效應。

??以往類似的事件不勝枚舉，更加凸顯了地產與物業深度協同的價值。

　　地產與物業的深度協同已不僅是打造市場競爭力的關鍵，更是響應消費者對高品質居住環境與個性化服務需求的必然選擇。其價值主要體現在風險管理防范、成本效益優化、服務質量提升、品牌形象塑造四個方面。

??現目前，在行業向高質量發展轉型，消費者對居住品質更精細化、個性化的背景下，智慧社區的建設與綠色低碳轉型為未來社區發展必然趨勢，如此更需地產與物業的深度協同。智慧社區建設要求在設計初期就兼顧智能化系統集成、數據共享、設備選型等要素，構建智慧化、便捷化的居住環境。綠色低碳轉型要求在規劃初期就充分考慮綠色建材選用、能源管理系統、廢棄物處理等環保因素，確保項目符合綠色建筑標準，降低運營能耗等。

??盡管地產與物業協同的重要性日益凸顯，但在實踐中仍面臨諸多現實困境。

　　要克服上述難題，地產與物業雙方須在戰略層面達成共識，建立健全信息溝通渠道，明晰各自角色與責任，制定并嚴格執行跨部門、跨階段的協同工作流程，以實現全程深度協同，全面提升項目整體價值。

　　從前期規劃設計階段，建設施工階段，營銷推廣階段到交付運營階段，地產與物業在不同階段，協同重點亦有所區別。

??01

??規劃設計階段協同實現關鍵節點前置把控

??在前期規劃設計階段，地產開發與物業管理協同要點涵蓋了建筑立面、出入口、地庫、配套設施管網以及配套用房等關鍵場景，地產與物業需共同參與，從設計源頭確保設施設備的合理布局、功能完備、易于維護，從而為后期運營階段打下堅實基礎。

??1.建筑立面設計協同要點：在建筑立面設計階段，地產與物業需緊密結合，從美學、功能性、維護成本等多個維度進行協同決策。地產對建筑立面選材、線條工藝、色彩搭配等方面，確保設計既符合市場審美趨勢，又能降低后期維護成本。物業應參與設計方案評審，對復雜構件充分討論，簡化后期清潔和維護工作。針對易引發業主投訴的外墻脫落問題，應共同分析選材及工藝原因，物業可建立臺賬定期反饋至開發設計端，減少此類問題的發生。

??2.出入口規劃協同要點：出入口設計應兼顧美觀、安全、便捷性以及物業管理的經濟性。地產在規劃出入口數量、位置、類型時，確保出入口設置既能滿足日常使用需求，又能降低后期運營成本。門禁系統設備選型、布點位置應確保其操作便捷、識別率高，以提升高峰期通行效率，減少維修升級困擾。

??3.地庫設計協同要點：地庫設計應充分考慮物業管理的實際需求，如停車位布局、充電樁預留、停車動線規劃等。防水系統應確保工程質量優良，避免出現漏水現象，減輕物業后期維修負擔。標識標牌設置應清晰明了，便于業主和訪客快速找到車位，同時也有利于物業進行停車秩序管理。

??4.配套設施管網設計協同要點：設施管網設計不僅要滿足基本功能需求，還應充分考慮后期運營維護的便利性，確保管網設計合理，易于檢修，減少后期運營壓力。如按樓層數設置足夠取水點提供保潔用水。此外，監控設備、照明設備的安裝位置應有利于物業進行日常巡查和故障排查，確保監控、照明等設施的維修響應及時。

??5.配套用房規劃協同要點：物業管理用房、垃圾房、配電房的位置、數量和面積應按照相關法規和物業管理需求進行合理規劃。在規劃設計階段，地產應邀請物業參與總圖評審，確保配套用房的設計滿足物業管理的實際需求，避免后期因位置、面積不合適導致的運營困難。

??02

??施工建設階段協同實現及時跟進糾偏

??在施工建設階段，地產與物業的協同策略主要圍繞施工過程中的協同監管、供應商管理物業參與兩方面展開，旨在確保工程建設符合規劃設計要求，同時為后續物業管理奠定良好基礎。

　　1.施工過程中的協同監管：施工過程中的協同監管是保證設計意圖得以準確落實、減少后期運營隱患的關鍵環節。物業應介入施工過程，與地產共同進行現場巡查，及時發現并糾正設計與施工偏差。具體措施包括定期巡檢、隱蔽工程監督、問題反饋與整改跟蹤、資料交接等方面。

??2.供應商管理物業參與：供應商考核機制中可引入物業服務方主體進行評價，反向優化迭代供應商資質及服務。例如，物業通過對建筑立面、地庫防水材料、配套設施設備等運營管理實踐經驗，反向對關鍵供應商進行嚴格篩選，確保其產品質量、售后服務等符合后期運營要求。

??通過以上措施，物業與地產在建設階段形成緊密協作，共同監督施工質量，確保項目按照規劃設計意圖順利完成，為后期物業管理創造有利條件。

??03

??營銷推廣階段協同對品牌輸出及風險管控

??在營銷推廣階段，物業管理服務作為項目附加值的重要組成部分，其展示與推廣對吸引潛在購房者至關重要。營銷階段的協同要點在于物業管理服務為核心競爭力，地產與物業應共同策劃并展現物業管理的特色與優勢，將其融入項目整體營銷策略中。

??服務理念與標準展示方面，突出物業公司的服務宗旨、管理標準及服務體系，強調其對提升居住品質、保障業主權益的積極作用。實景體驗與示范方面，在示范區或樣板間設置物業管理展示區，讓客戶親身體驗智能門禁、安防監控、清潔維護等服務場景，直觀感受物業服務的專業與貼心。成功案例與口碑傳播方面，分享已交付項目中物業管理的成功案例與客戶好評，借助社交媒體、業主論壇等平臺，展示物業管理的優質服務與良好社區氛圍。特色與增值服務方面，詳細介紹社區活動組織、智能家居服務、個性化定制服務等特色服務內容，以及為業主提供的各類增值服務，如家政、維修、教育、健康等，體現物業的差異化競爭優勢。專業團隊與資質呈現方面，強調物業管理團隊的專業資質、豐富經驗和高標準服務承諾，增強客戶對物業管理能力的信任。

??值得注意的是，營銷推廣階段對于交付產品及服務應秉持誠信原則，全面、準確地向購房者介紹，以贏得客戶信任。對于項目銷售說辭增加物業互通機制，有效預防因宣傳與實際不符而導致的后期物業客訴，切實維護消費者權益與企業信譽。

??04

??交付運營階段協同實現業主滿意度提升

??地產與物業在運營階段緊密協作，圍繞提升業主滿意度，不斷優化物業管理服務，共同營造和諧、便捷、智能的居住環境，提升社區價值。在此階段業主服務體驗將影響整體品牌忠誠度。

　　1.交付承接查驗：交付承接查驗階段是地產與物業協同工作的重要環節，旨在確保物業順利接管并高效運營。地產與物業協同的要點包括前期準備與溝通、現場查驗與問題記錄、問題整改與復驗、資料交接與備案共四部分。

??2.物業管理服務優化：在運營階段，地產與物業應持續優化物業管理服務，提升業主居住體驗與滿意度。具體措施包括：一是滿意度調查與反饋機制，定期開展業主滿意度調查，收集并及時回應業主意見與建議，持續改進物業服務。二是客服系統的互聯互通，客戶報事工單物業與地產互通流轉，打通橫向部門溝通壁壘，形成360°工作閉環，提升客戶滿意度和工作效率，促進客戶服務線上便捷化。

??3.智能化系統應用升級：目前，智能化系統在物業管理中的作用日益凸顯。地產與物業應協同推進以下工作：一是系統整合與數據共享，如將各類智能化系統（如監控、門禁、車輛管理等）整合成統一平臺，實現地產與物業的內部數據互聯互通，提升管理效能。二是硬件維護與軟件更新，定期對智能化系統硬件進行維護保養，及時升級軟件系統，應對新的功能需求與技術發展。三是用戶培訓與技術支持：對物業管理人員與業主進行智能化系統操作培訓，提升其使用技能；設立技術支持熱線，及時解答疑問與解決問題。

??01

??暢通溝通渠道，構建高效協同機制

??在解決地產與物業的信息不對稱、角色定位模糊、制度與流程缺失方面，重點是打破組織壁壘，暢通溝通渠道，具體舉措包括但不限于： 

??第一，信息共享平臺，雙方共享項目信息，確保設計意圖與后期運營需求無縫對接。

??第二，跨部門協同會議：定期舉行多方參與的聯席會議，確保信息同步，及時解決潛在問題。

??第三，角色職責明確：明確規定地產與物業在項目各階段的角色與責任，避免責任推諉，如明確物業在規劃設計階段的實質性參與權。

??第四，協同工作流程：制定詳細的跨部門、跨階段協同工作流程，包括設計審查、施工監管、驗收反饋等環節，建立如《物業前期介入作業指引》、《物業前期介入審圖關注要點》、《物業前期介入質量控制手冊》等標準手冊，確保制度化、規范化運作。

??如2024年3月-4月，保利地產與保利物業各區域公司聯動召開地物聯席會，地產工程客關部和物業項目管理部就地產產品標準與物業服務標準適配、業主對于項目的產品內核及物業服務感受，地產與物業需要統一前期承諾與后期兌現上的深化拉通、公區維修效率提升機制方面深度聯動，著力打造好產品、好服務、好生活。綠城中國與綠城服務深度協同，從集團、區域、項目建立三級協同點，在橫向和縱深雙方面強基、賦能、協同、創新，建立覆蓋咨詢建議、營銷配合、四保筑基、客戶體驗、共治聯動、品牌輸出的六大協同板塊，全方位提升客戶滿意度。

??02

??完善利益協調，全生命周期管理共創價值

??面對地產開發短期銷售利潤與物業管理長期運營效果之間的潛在矛盾，建立科學的利益協調機制至關重要。這種機制旨在通過合理的制度設計與有效的溝通協商，實現地產開發與物業管理部門間利益的均衡分配，確保雙方在追求各自目標的同時，共同致力于提升項目的長期價值與客戶滿意度。基于此，實行全生命周期管理成為不可或缺的選擇，地產或物業任一方建設或管理不當均會使得品牌受損，影響消費者的最終選擇。

??部分房企與物企基于此進行了優秀的管理實踐。華潤置地與萬象服務針對地產項目開發全周期推行“8步前介法”，包含“三審三檢兩會簽”關鍵節點把控。以聯合審圖環節為例，施工圖報審及景觀、室內出圖前，由設計管理部攜營銷、合約、工程安管、客戶關系、項目部及物業公司組建審圖小組，對照審查要點，聯合會審施工、裝修、景觀圖紙。綠城中國與綠城服務構建了覆蓋房地產全生命周期的“三段協同管控”模式，涵蓋營銷策劃、前期介入與物業前期運營階段，并通過聯席機制確保各階段緊密配合。

??此外，中海、萬科、永威亦進行了全面的探索實踐。如中海部分項目在設計階段便前瞻性地考慮了保安宿舍的預留，有助于降低基礎人員流動性，同時提升安全響應速度。萬科在客戶購房成交后即配置前置管家，負責客戶成交后準業主在收房前的服務工作。永威項目交付既有維保倉庫，關于鎖件、門、地板、井蓋等保留了同年、同批次、同色度部件，一方面大大縮短了故障響應時間和維修周期，提升了業主對物業維修服務的滿意度，另一方面，做好二手房成品的品質養護亦有利于后期項目保值增值。

??展望未來，地產與物業只有持續深化協同，不斷提升服務質量與效率，努力構建和諧、智慧、可持續的社區生活環境，才能真正打造出高品質居住環境與服務體驗的“好房子”、“好服務”。我們堅信，只要秉持這份初心，持之以恒地付諸實踐，這一美好愿景定能實現。