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??“千億規模理想”的保利置業交出了一份并不理想的業績報。

??3月20日，保利置業集團（00119.HK）召開2024年業績會，董事會主席萬宇清、執行董事兼董事總經理胡在新、副總經理兼財務總監劉忱以及副總經理彭祎等管理層出席。業績報告顯示，2024年，集團收入約402.08億元，同比下降1.8%；期內錄得年度利潤為9581.4萬元，較上年16.32億元出現明顯下降，降幅高達94.13%。收入、利潤錄得雙跌。

??面對這一業績，保利置業表示，凈利潤大幅減少原因是毛利率下滑和計提發展中及持作出售物業減值撥備的增加。

??這也是胡在新接任保利置業執行董事及董事總經理一職后的首份業績報。2024年3月14日，胡在新“空降”保利置業，對于他的到來，保利置業寄予了厚望。調任之前，胡在新已經是保利發展的第三號人物。據內部人士稱，胡在新還是劉平身邊最依賴的高管。

??對于2025年的發展，胡在新也在會上進行了介紹，保利置業全年銷售額將會維持在500億元以上規模，今年可售貨量與去年基本持平，約在1200億元。

??保利置業管理層曾表示要以5年時間再造一個“保利置業”，爭取在2025年達到1000億元銷售規模，如今看來依然困難重重。

??規模與利潤失衡

??保利置業正面臨“規模與利潤失衡”的核心矛盾。

??年報公告顯示，2024年保利置業的營業收入為402.1億元，同比減少1.8%；毛利潤同比減少了21.1%至66億元，因此毛利率同比降低了4個百分點至16.4%。與此同時，凈利率同比下降了3.8個百分點至0.2%；歸屬母公司凈利率同比下降了3個百分點至0.5%。歸屬母公司核心凈利潤為3.42億元，同比減少80.6%，歸屬母公司核心凈利率也同比下降了3.5個百分點至0.8%。凈利率水平降至冰點，企業盈利壓力加大。

??對于下降原因，保利置業表示，主要由于受內地和香港房地產市場下行的影響，導致年內結轉項目毛利率下降。同時對發展中物業和持作出售物業計提減值，項目主要包括香港朗譽、濟南保利山語及常州保利景玥府等。

??與利潤規模形成鮮明的對比，保利置業財務結構全面改善，現金流充裕。

??2024年，經營性現金流凈流入68億元，促進總借貸凈減少34億元或4.7%。資本結構持續優化，年內通過發行港幣39億元可持續發展掛鉤銀團貸款和人民幣50億元公司債券等置換到期債務，推動企業平均資金成本下降50個基點至3.38%。2025年1月，集團再次獲批70億元公司債券發行額度，將抓緊融資窗口、把握低息渠道，有序推進債務優化工作。

??據了解，2020年~2023年，保利置業銷售額分別為521億元、566億元、502億元、536億元。2024年，公司實現合約銷售542億元，同比增長1%；合約銷售面積212.1萬平方米，合約銷售均價25546元每平方米；其中，長三角和大灣區銷售占比達到73%，增長6個百分點。

??從具體樓盤來看，香港澐璟、杭州桂月云翠、上海保利瑯譽、上海保利印象青城、濟南保利瓏譽、香港朗譽、廣州保利西悅灣、崑山保利璀璨璟園、深圳保利龍譽、寧波保利瑧譽和寧波保利金茂府這11個項目合約銷售金額超過10億元。

??截至2024年12月31日，集團共有55個在建及待建項目，總建筑面積約1316.4萬平方米。年內新增土地儲備總建筑面積約96.4萬平方米，土地成本保持在合理水平。

??2020年業績會上，保利置業的管理層曾表示，“十四五”期間（2020年~2025年）要再造一個保利置業的目標不動搖，爭取達到銷售1000億元。億翰智庫分析稱，從目前的情況來看，保利置業在2025年達到千億的銷售規模難度確實有點大，今年公司便不再提及這個目標，而是致力于維持500億元的規模。

??政策有望幫助軟著陸

??“我們相信2025年樓市將會迎來平穩的過渡階段，為高質量經濟的發展提供一個堅實的支撐。”胡在新表示。

??目前，樓市調控政策已進入歷史最寬松階段，今年集團關注重點將是已公布政策的落地情況和傳導效率，尤其是關于舊改和收儲的財政支持力度。同時，將積極推進存量資產的調規和盤活工作。

??年報顯示，2025年房地產投資或仍將承壓，但政策有望幫助企業實現軟著陸，帶動主要指標跌幅收窄，逐步修復購房者信心。集團在積極爭取利好政策的同時，也要夯實自身的發展基礎，將順應和預見行業發展趨勢，著力建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動房地產行業轉向新模式和高質量發展。

??胡在新稱，雖然現在行業還比較艱難，但市場依然存在結構性的一些機會，特別是在一線城市和一些部分重點的二線城市的核心區域。

??對于銷售目標，胡在新表示，將會是維持在500億元以上的規模，而今年可售的貨量跟去年基本持平，大概在1200億元。

??今年以來，土地市場熱度飆升，不少核心城市頻現高溢價宅地，投資者也更關注保利置業今年會否有更激進的拿地擴張計劃。

??對此，彭祎表示，管理層關注到熱點城市近期的土地溢價率有所上升，保利置業今年將持續關注市場的機構性機會，但也將堅定自身的投資定力，研究好每個城市每塊地，不會隨著市場的熱而熱。

??萬宇清則進一步表示：“不投資，不愿意冒一點風險，肯定是沒有收益的，但如果有項目的單價或總價太高，投資風險太大，可能得不償失。”

??在萬宇清看來，在現金流安全的基礎上，保利置業今年在投資額度與力度上會更加激進，但在具體項目的判斷上，保利置業依舊謹慎，避免“行差踏錯”。

??值得關注的是，管理層在業績會上明確，投資方式上除了傳統的招拍掛、合作和收并購以外，保利置業2025年也將在代建業務上做出更積極的嘗試。

??年報顯示，去年保利置業在貴陽的代建項目首開去化率達到八成，這也對該公司新一年在探索輕資產模式、拓展多元化收入上有了更多的鼓勵和刺激。而如何在盈利困局下找到企業新的增長亮點，也是保利置業以及行業整體未來必須思考和解決的難題。