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??樓市仍在筑底。

??4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2024年1～3月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售、融資各項(xiàng)指標(biāo)全部下滑。

??投資端，1～3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資22082億元，同比下降9.5%，降幅比1～2月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??銷(xiāo)售端，1～3月份，新建商品房銷(xiāo)售面積22668萬(wàn)平方米，同比下降19.4%，降幅比1～2月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷(xiāo)售額21355億元，下降27.6%，降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷(xiāo)售額下降30.7%，降幅收窄2個(gè)百分點(diǎn)。

??資金端，1～3月份，房企到位資金25689億元，同比下降26%，降幅比1～2月擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)。

??1～3月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)9421元/平方米，同比下降7.6%，跌幅總體處于收窄態(tài)勢(shì)。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)盛來(lái)運(yùn)在當(dāng)日召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上表示，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整過(guò)程中。今年一季度，我國(guó)房地產(chǎn)一些銷(xiāo)售指標(biāo)降幅擴(kuò)大，有去年同期對(duì)比基數(shù)較高的原因，去年3月份是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的“小陽(yáng)春”。

??他進(jìn)一步解釋稱(chēng)，今年3月份新建商品房銷(xiāo)售面積1.13億平方米，比去年3月份少了2500萬(wàn)平方米。但對(duì)比去年6月份以后房地產(chǎn)各個(gè)月銷(xiāo)售總量發(fā)現(xiàn)，今年3月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售總量比去年下半年各個(gè)月絕對(duì)水平都高，這說(shuō)明今年一季度尤其是3月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售回落確實(shí)有去年同期對(duì)比基數(shù)較高原因，而絕對(duì)量水平并不低。

??樓市各指標(biāo)繼續(xù)下行

??從影響開(kāi)發(fā)投資增速的主要指標(biāo)看，1～3月份，房屋施工面積同比下降11.1%，降幅比1～2月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)開(kāi)工積極性整體仍偏弱；房屋新開(kāi)工面積同比下降27.8%，降幅收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)。

??1～3月，房屋竣工面積15259萬(wàn)平方米，下降20.7%，降幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。而2023年全年，房屋竣工房屋面積同比增長(zhǎng)17%。

??土地愈發(fā)集中在少部分房企手中。據(jù)克而瑞報(bào)告，一季度僅有3成銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)拿地，但拿地金額同比增長(zhǎng)14%，投資高度集中，且整體投資格局并未發(fā)生轉(zhuǎn)變，依舊是以過(guò)去3年拿地較多的央企、國(guó)企為主。

??一位資深房地產(chǎn)研究人士稱(chēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資節(jié)奏比較慢，主要原因是“存量債務(wù)化解”普遍成為房企目前第一大要?jiǎng)?wù)。因此，高債務(wù)問(wèn)題必須化解，否則會(huì)困擾后續(xù)房企的投資能力。

??銷(xiāo)售端去化艱難令房企資金端壓力更大。從一季度房企到位資金來(lái)源看，個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款下滑幅度最大，分別同比下降41%和37.5%，降幅分別比1～2月擴(kuò)大4.4和2.7個(gè)百分點(diǎn)。

??而定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款是銷(xiāo)售回款的主要組成部分，占房企資金來(lái)源的40%以上，為開(kāi)發(fā)商提供主要造血功能。這兩個(gè)指標(biāo)的大幅下滑，說(shuō)明居民購(gòu)房意愿不足，導(dǎo)致房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)承壓。

??樓市正面臨巨大的去庫(kù)存壓力。3月末，商品房待售面積74833萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.6%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)23.9%，該指標(biāo)已連續(xù)30個(gè)月正增長(zhǎng)。待售面積其實(shí)就是現(xiàn)房。

??二手房市場(chǎng)去庫(kù)存壓力更大。以上海為例， 根據(jù)上海一房一萬(wàn)整理各大中介平臺(tái)數(shù)據(jù)，2024年3月上海二手房掛牌量已經(jīng)突破20萬(wàn)套。“保房?jī)r(jià)”還是“保銷(xiāo)量”，是一道兩難題。

??值得注意的是，在破解房地產(chǎn)資金難題上，近日中央層面再次重磅發(fā)聲。4月13日至14日，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理何立峰在鄭州調(diào)研房地產(chǎn)工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，要加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效。對(duì)符合“白名單”要求的合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目要積極給予資金支持，做到“應(yīng)貸盡貸”，保障項(xiàng)目按時(shí)建成交付，切實(shí)保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，穩(wěn)定預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有支撐的”

??這一日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還發(fā)布了一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。一季度，GDP同比增長(zhǎng)5.3%，比去年四季度增速提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，為實(shí)現(xiàn)全年5%目標(biāo)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。而經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好有利于穩(wěn)定購(gòu)房者置業(yè)預(yù)期。

??從投資指標(biāo)看，一季度，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶(hù)）同比增長(zhǎng)4.5%，比上年全年加快1.5個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，工業(yè)增加值、服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)、社會(huì)消費(fèi)品零售、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資均出現(xiàn)同比增速放緩，只有基建投資（增長(zhǎng)6.5%）和制造業(yè)投資（增長(zhǎng)9.9%）增速加快，一定程度上發(fā)揮了托底作用。

??盛來(lái)運(yùn)表示，目前外部形勢(shì)仍然復(fù)雜嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)正處在結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體的信心和經(jīng)濟(jì)回升的動(dòng)力都需要進(jìn)一步增強(qiáng)。下階段，加大宏觀政策實(shí)施力度，切實(shí)增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力、防范化解風(fēng)險(xiǎn)、改善社會(huì)預(yù)期，鞏固和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)回升向好態(tài)勢(shì)，持續(xù)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)。

??對(duì)于樓市，盛來(lái)運(yùn)表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有支撐的，因?yàn)槌擎?zhèn)化沒(méi)有完成，2023年常住人口城鎮(zhèn)化率是66.2%，但是按戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率還不到50%，還有2.97億農(nóng)民工在城里沒(méi)有完全市民化，他們中間購(gòu)房比例不高。我國(guó)現(xiàn)有存量房中，90平方米以下房子占絕大多數(shù)，隨著人們生活水平提高和城鎮(zhèn)化推進(jìn)，改善型和剛性需求依然較大，我國(guó)仍有支撐房地產(chǎn)健康發(fā)展的條件，我們要理性看待房地產(chǎn)這一輪調(diào)整。

??民生銀行首席研究員溫彬則表示，從一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來(lái)看，政策落地效果尚未完全體現(xiàn)，重點(diǎn)房企紓困仍在進(jìn)行，居民觀望情緒較濃，市場(chǎng)仍在筑底過(guò)程中。預(yù)計(jì)下一階段房地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖仍需等待更多政策落地和居民購(gòu)房信心的逐步穩(wěn)固。未來(lái)房地產(chǎn)政策將繼續(xù)以托底為主，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展新模式仍需時(shí)日。