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??“從早忙到晚，上午帶客戶去通州看新房，下午又轉(zhuǎn)至二手房市場。”“5·17”新政頒布后，北京朝陽區(qū)一房產(chǎn)中介機構(gòu)人士略帶興奮地分享道，新政后無論是新房還是二手房的帶看量均顯著上升。

??5月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)督管理總局官宣了房地產(chǎn)相關(guān)政策的優(yōu)化調(diào)整，主要涉及3個方面：首套購房比例最低降至15%、二套最低降至25%；下調(diào)公積金貸款利率0.25個百分點；取消房貸利率下限。

??該政策被業(yè)界稱為“史詩級”優(yōu)化政策。緊接著，全國各地再次迎來降首付、優(yōu)化房貸利率的熱潮。盡管該政策目前尚未在北京、上海等一線城市落地，但疊加的效應(yīng)已開始凸顯。

??新政效應(yīng)催化下，房地產(chǎn)市場活力顯著增強，新房項目進場客戶數(shù)量及購房熱度明顯走高。其中，北京、上海、廣州、深圳等核心一二線城市部分項目售樓處人滿為患，有項目甚至需要驗資才能排卡購房。

??“全國層面來看，整體客戶到訪和成交環(huán)比均有小幅提升。其中，成都、西安來訪環(huán)比增幅在40%以上，但銷售轉(zhuǎn)化方面尚待觀察；上海、深圳、廣州新增認(rèn)購環(huán)比上周增幅均在120%以上。”龍湖集團方面的相關(guān)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者。

??另一方面，二手房市場也在升溫，房屋中介人士變得更加忙碌。某房產(chǎn)中介機構(gòu)華北區(qū)域總監(jiān)告訴記者：“上周末約看房的客戶明顯增多；另外，業(yè)主心態(tài)逐漸好轉(zhuǎn)，很多業(yè)主表示暫時不會再大降價。”

??“整體來看，‘5·17’政策的發(fā)布在市場預(yù)期上產(chǎn)生了顯著的提振效果，對市場成交產(chǎn)生了一定積極效應(yīng)。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??李宇嘉認(rèn)為，這一積極態(tài)勢的形成主要得益于兩方面因素，一方面，近期出臺的一系列政策有效降低了購房門檻，為購房者帶來了實質(zhì)性利好；另一方面，“5·17”政策更是進一步提振了市場預(yù)期。“值得注意的是，自2016年以來，國家層面鮮有如此直接且有力的政策出臺，此次國家主動召開新聞通氣會及視頻會，對市場預(yù)期的提振效果尤為顯著。這兩方面的疊加效應(yīng)——即成本降低與預(yù)期提振共同推動了市場回暖趨勢，并呈現(xiàn)出持續(xù)向好的態(tài)勢。”

??增長的咨詢量、帶看量

??“出臺樓市新政后咨詢量明顯多了起來，上周末賣了快40套。”北京潤府一置業(yè)顧問告訴記者，“5·17新政”明顯激發(fā)了購房者的看房熱情，不少客戶主動聯(lián)系我們。

??北京潤府位于北京市亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，作為五環(huán)外限購政策松綁后的首個入市項目，自開盤以來便備受矚目。

??“項目整體區(qū)位優(yōu)勢較為明顯，配套的教育資源也受到購房者青睞。此外，目前項目還有大力度的開盤優(yōu)惠。”該置業(yè)顧問介紹，除了亦莊本地購房者以外，承接朝陽區(qū)域的客戶也很多。

??據(jù)透露，本次北京潤府共推出99~177平方米六種戶型項目，價格在6.1萬~6.5萬元/平方米之間，前期認(rèn)籌客戶可享立減10萬元優(yōu)惠，當(dāng)天認(rèn)購客戶可享2個點折扣，7天內(nèi)能簽約的再給1個點折扣。

??同樣位于北京市亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的招商璽項目也在新政的助推下迎來了繁忙的周末。該樓盤項目負(fù)責(zé)人告訴記者，上周六和周日，分別有98組和120組客戶到訪，短短兩天內(nèi)便成交了10套房產(chǎn)。“從早忙到晚，周末兩天售樓處擠滿了前來咨詢的購房人。”

??位于北京市大興區(qū)的興城之星項目置業(yè)顧問也分享他們的銷售成績：“新政助力下，僅5月18日一個上午，我們就售出了3套房產(chǎn)。”

??深圳的市場熱度也出現(xiàn)明顯回升，熱銷喜報頻發(fā)。

??位于深圳清湖地鐵口的悅見和府項目推出717套92~129平方米的3~4房，開盤92折，并實行24小時不打烊“通宵賣房”。上周末，項目現(xiàn)場熱鬧非凡，咨詢和參觀的購房者絡(luò)繹不絕，總計超過3000組，成交量更是喜人，共成交5.18億元。

??位于深圳市光明區(qū)的潤璟里項目也傳來捷報。上周五，項目剛剛?cè)〉娩N售許可證便立即啟動銷售程序，火速推出245套面積為78~89平方米三房戶型，截至周日（5月19日），該項目已成功售出83套住宅，吸引了超過1000位購房者前來咨詢和參觀，展現(xiàn)了非常好的市場熱度和強勁的銷售勢頭。

??龍湖方面也表示，新政實施后，全國范圍內(nèi)項目的客戶到訪量和成交量環(huán)比均有小幅提升，特別是在深圳的光明御湖境項目，周末兩天的來訪量和成交量均有顯著提升，其中復(fù)訪量更是增長了130%。

??“盡管新政觸動客戶復(fù)訪再看房，但鑒于深圳本地政策力度相對較小，部分客戶仍處于觀望狀態(tài)，期待未來更大政策的出臺。”龍湖方面人士補充表示。

??新政后的首個周末，南京主城區(qū)多家售樓處也出現(xiàn)了久違的忙碌場景。

??“很多熱門樓盤現(xiàn)在都可以做到首套房最低1.5成、二套房最低2.5成的首付，力度較大。”南京鏈家一房產(chǎn)中介人士表示，“5·17”新政明顯提升了購房者看房的積極性，帶客戶去看了幾個樓盤，售樓處都比之前熱鬧。

??杭州市拱墅區(qū)朝暉板塊鏈家門店經(jīng)理宋欣表示，這段時間成交量有所上升，自從杭州取消限購政策后，很多溫州人組團來買一二手房。“因為不限購，外地來的都可以買了，只要不是3套就可以。”

??根據(jù)相關(guān)研究機構(gòu)監(jiān)測，深圳、北京、上海、杭州、成都、武漢等地多個項目到訪量均較新政前有所增加，但受網(wǎng)簽備案延遲影響，成交數(shù)據(jù)尚未明顯體現(xiàn)。上周深圳新房銷售面積環(huán)比增長19%，成都新房銷售面積環(huán)比增長10.6%。

??新房之外，二手房市場也迎來了顯著活力。

??據(jù)北京朝陽區(qū)一房產(chǎn)中介人士透露，新政一經(jīng)發(fā)布，便有不少購房者積極行動起來，主動聯(lián)系他們，詳細(xì)咨詢政策變動對個人購房決策的具體影響。“上周末的預(yù)約看房量激增，達(dá)到了十余組客戶。”

??隨著市場風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，業(yè)主們的心態(tài)也隨之發(fā)生微妙變化。部分業(yè)主與房產(chǎn)中介機構(gòu)取得聯(lián)系，明確表示暫時停止降價賣房，他們的信心得到了明顯提振；也有部分業(yè)主希望下架房源，觀望后市情況。

??購房者的需求同樣在悄然變化。受政策影響，“此前優(yōu)先考慮40~60平方米一居或者兩局的購房者，現(xiàn)在開始將目光投向更大面積的房源。”前述北京朝陽區(qū)房產(chǎn)中介機構(gòu)人士表示。

??值得關(guān)注的是，雖然政策優(yōu)化對市場有一定提振作用，但不同區(qū)域、不同項目的表現(xiàn)仍有差異，分化仍較為明顯。

??中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，整體來看此次政策調(diào)整在首個周末對市場產(chǎn)生了積極影響，市場信心有所提振，短期政策效果有望進一步顯現(xiàn)，若核心城市特別是一線城市跟進優(yōu)化樓市政策，或?qū)娀咝Ч某掷m(xù)性。

??“剛改人群”加快入市

??回顧新政后新房去化結(jié)構(gòu)的變化，不難發(fā)現(xiàn)消費者群體所處的消費階段正經(jīng)歷著顯著的轉(zhuǎn)變。

??原計劃買北京豐臺某項目88平方米戶型的許女士，在選房前夕，經(jīng)與家人商量，決定利用政策帶來的杠桿效應(yīng)，選擇更大面積的戶型。“現(xiàn)在購房政策愈發(fā)寬松，利率的降低無疑為我們提供了更多的資金支持。”

??計劃換房的劉先生也做出了類似調(diào)整。他原本預(yù)算購買121平方米的房源，新政出臺后讓他決定增加貸款額度，選擇了141平方米戶型。

??合碩機構(gòu)首席分析師郭毅在接受采訪時表示，從他們代理的樓盤銷售情況來看，800萬~1200萬元價位房源銷售表現(xiàn)尤為搶眼，提振效果顯著。

??郭毅進一步表示：“對于當(dāng)前的購房家庭而言，大多數(shù)人仍需通過出售舊房來實現(xiàn)新房的購買，新政對各類購房家庭都起到了推動作用，形成了一個相互關(guān)聯(lián)、螺旋上升的市場效應(yīng)。”

??不僅在北京，上海的新房市場也呈現(xiàn)出類似趨勢。

??同策研究院數(shù)據(jù)顯示，5月13日~5月19日這一周，90~120平方米面積段、500萬~800萬元總價段和5萬~10萬元/平方米單價段成交的房源占比呈上升態(tài)勢，其中90~120平方米商品住宅成交占比為55.3%，上升了2.8個百分比；500萬~800萬元總價段商品住宅成交占比為30.9%，上升了7.1個百分比；5萬~10萬元/平方米單價段商品住宅成交占比為44.9%，上升了7.1個百分比。

??一位上海房地產(chǎn)中介機構(gòu)人員表示：“現(xiàn)在的市場情況比之前好多了，成交量增加，貸款利率也降低了，以前只能買兩房的客戶現(xiàn)在可以考慮買三房了。”

??李宇嘉認(rèn)為，新政的出臺激發(fā)了前期觀望的購房者入市熱情，包括剛需和改善型購房者。“降首付和房貸利率對年輕人購房的提振效果尤為明顯，他們的購房積極性也在加快。同時，剛需購房者的加速入市也帶動了改善型住房需求的釋放。”

??不過，也有一線城市購房者表達(dá)了不同看法。他們認(rèn)為，盡管首付比例降低能夠減輕首期支付負(fù)擔(dān)，但這也意味著月供將相應(yīng)增加，尤其是在一線城市，購房資金壓力本就較大，因此后續(xù)還款壓力也不容忽視。

??北京、上海會跟進1.5成首付嗎？

??在市場人士看來，降低首付和房貸利率無疑是央行多則新政中最具影響力和實際意義的調(diào)整。盡管新政的全面落地尚需時日，但一些城市已經(jīng)落實，一些開發(fā)商也紛紛行動起來，通過調(diào)整首付比例提前鎖定客戶。

??目前，武漢、合肥、長沙等地紛紛跟進執(zhí)行“5·17”樓市新政，積極落實降低首付比例、取消房貸利率下限等措施。作為一線城市的北京和上海，政策動向也備受關(guān)注。

??李宇嘉預(yù)測北京、上海等一線城市也會跟進相關(guān)政策，以滿足更多新市民的購房需求。他強調(diào)，一線城市的年輕人和新市民對首付門檻更為敏感，因此，這一政策的跟進將更有利于他們實現(xiàn)購房夢想。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示，目前一線城市已經(jīng)紛紛跟進了公積金利率的下調(diào)，但對于首付比例和房貸利率的進一步調(diào)整，由于存量房貸的復(fù)雜性以及去年四季度已進行的大幅調(diào)整，一線城市需要謹(jǐn)慎考慮，以避免造成老客戶心理不平衡。“首付比例下調(diào)是行業(yè)趨勢，預(yù)計一線城市首套或首付比例將下調(diào)至25%，二套首付比例下調(diào)至35%左右。”

??陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前，北京、上海在首付比例、房貸利率等方面均存在較大調(diào)整空間，未來或?qū)⒏鶕?jù)市場變化和調(diào)控需要適時出臺相關(guān)政策，以進一步激發(fā)需求潛力。