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南京進入修復期,市場熱度正向二線城市傳導

市場 2025-03-05 09:26:21 來源:丁祖昱評樓市

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??2025年2月,整體市場延續止跌回穩行情,春節后多個城市周度成交陸續恢復到節前水平。

??在這其中,南京出現低位修復趨勢,CRIC數據顯示,2025年2月南京商品住宅成交面積約19.41萬平方米,同比增長40.54%。

??不僅僅是成交面積,據國家統計局最新發布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看,南京新建商品住宅銷售價格指數已經連續3個月環比上漲。

??與其他熱點恒熱的城市不同,南京作為前期陷入市場深度調整的城市,如今展現出的修復趨勢更值得關注,這意味著以南京為代表的前期經歷市場深度調整的二線城市,未來或將開啟一輪修復行情。

??2025年至今,延續1-2月傳統淡季行情,整體市場絕對量仍處低位,城市、區域、項目間分化持續,部分城市出現修復行情。

??CRIC數據顯示,南京成交出現低位回升趨勢,2025年2月南京商品住宅成交面積約19.41萬平方米,環比下跌16.93,同比增長40.54%。

??從項目去化來看,2025年2月南京共4個項目開盤或加推,共198套房源,去化率24%。可以參考的數據是2024年全年南京整體去化率為15%。

??二手房方面2月掛牌量14.06萬套,成交量5094套,延續低位修復態勢,核心地段豪宅、學區房價格有望進一步回升,遠郊剛需板塊仍以去庫存為主。

??國家統計局最新發布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,1月份南京新建商品住宅銷售價格指數環比上漲0.7%,領跑全國。

??從趨勢來看,南京新建商品住宅銷售價格指數已經連續3個月環比上漲,連續6個月同比指數跌幅收窄。

??可以看到,雖然從絕對值來看南京成交面積和價格仍在低位,但從趨勢來看,目前南京量價都已連續多月出現修復趨勢。

??受人口增速變緩、宏觀經濟環境等多重因素的影響,自2022年起,全國絕大多數城市樓市出現了回調。作為重點城市的南京,量價回調程度均較突出,明顯從熱點城市中“掉隊”。

??CRIC監測數據顯示,2023年,南京商品住宅成交面積617.79萬平方米,同比下降20.58%,成交規模明顯縮量,2024年前9月,南京商品住宅銷售面積273.34萬平方米,同比2023年同期降幅高達42.48%,成交規模大幅收縮。

??從部分熱點二線城市成交對比來看,南京2023年至2024年前9月整體跌幅明顯超過其他城市。

??2024年9月26日中央政治局會議首提“止跌回穩”后,在一系列政策推動下,2024年四季度整體市場走出一條上升曲線。

??從2024年部分熱點城市第四季度成交來看,南京、杭州、成都成交環比漲幅分別為29%、28%、27%。南京雖然2024年第四季度環比漲幅較高,出現明顯翹尾,但同比仍下跌32%,整體處低位修復態勢。

??究其原因,一方面是受到整體市場下行壓力影響,另外一方面,二手房市場持續以價換量搶占新房市場份額,2024年南京二手房成交均價23632元/平方米,同比下降16.1%,成交量達97702套,同比上漲8.4%,為新房的2.8倍。

??可以看到,2023年至今,南京市場經歷了深度調整,回調幅度明顯大于其他熱點二線城市,“926政策”后南京市場開始逐步筑底,如今已進入修復期。我們認為,這一點對當前市場意義更大。與熱點恒熱的城市持續熱銷相比,曾經歷深度調整的城市開始修復更能體現當前市場的“止跌”信號。

??進入3月,恰逢“金三銀四”成交旺季,房企推盤積極性穩步上升。據CRIC調研,3月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積721萬平方米,環比倍增166%,同比下降36%,一季度累計同比下降28%。從絕對量來看,受土地成交約束,房企推盤量已大不如前,不過單月規模還是略好于去年10月水平,達到了2025年年內高點。

??分能級來看,一線推盤積極性依舊較高,二線供應環比增幅不及一線顯著,三四線3月供應迎來了集中爆發期。

??據CRIC調研,3月南京預計商品住宅供應18 萬平方米,環比增長194%,同比下跌9%,2025年一季度預計累計供應33萬平方米。供應結構中剛需和改善各占39%,主城區、近郊占比達60%和40%。

??結合成交特征來看,南京3月預期成交有望穩中有增。

??從整體市場來看,3月供應大幅回升,雖與去年同期仍有差距,但已經達到年內高點,房企也加強了主城區改善供應比例,預判3月新房成交有逐步修復趨勢,環比持增,部分城市或將出現局部“小陽春”。

??除熱點恒熱城市熱度延續之外,以南京為代表,以及天津、武漢等基本面不錯的核心二線城市,在經歷了前期深度調整后,預期迎來一波復蘇行情,成交量有望穩步回升。

??自2024年第四季度“止跌回穩”以來,除部分熱點城市之外,多數城市延續筑底修復行情。進入2025年,受1-2月淡季影響,整體市場供求延續低位,市場仍在緩慢復蘇之中。

??南京的止跌修復是一個較為積極的信號。與熱點恒熱的城市持續熱銷相比,曾經歷深度調整的城市開始修復更能體現當前市場的“止跌”信號。

??南京的城市基本面一直較好,擁有一定的人口和產業基礎,2024年南京GDP超1.85萬億,排江蘇省13市第二。未來需平衡好整體市場供求關系,保持如今的修復態勢,爭取將庫存回歸到合理的范圍之內。只有這樣方能由點及面,促進整體市場止跌回穩。

原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業鏈

中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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