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??福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法

??第一章 總則

??第一條 為加強(qiáng)新建商品房項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管，防范房地產(chǎn)開發(fā)資金風(fēng)險，維護(hù)購房人合法權(quán)益，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》《福建省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》以及相關(guān)文件，制定本辦法。

??第二條 本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款，包含預(yù)售定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業(yè)銀行按揭貸款、住房公積金貸款、安置型商品房的政府回購款、全裝修款等。

??本辦法所稱監(jiān)管銀行，是指通過公開招標(biāo)方式，并結(jié)合《福州市金融服務(wù)發(fā)展激勵評價辦法》確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。中標(biāo)的商業(yè)銀行通過市城鄉(xiāng)建設(shè)局門戶網(wǎng)站予以公示。違反本辦法相關(guān)規(guī)定的商業(yè)銀行，不能繼續(xù)作為監(jiān)管銀行。

??第三條 市城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)牽頭中國人民銀行福建省分行、國家金融監(jiān)督管理總局福建監(jiān)管局、福州市住房保障和房產(chǎn)管理局、福州市地方金融監(jiān)督管理局以及福州市不動產(chǎn)登記和交易中心，按照職能分工共同指導(dǎo)和監(jiān)督商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

??第二章 賬戶設(shè)立與繳存

??第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)選擇福州市行政區(qū)域內(nèi)的監(jiān)管銀行作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行，設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（簡稱“監(jiān)管賬戶”），賬戶名中應(yīng)體現(xiàn)“預(yù)售資金監(jiān)管專戶”字樣；由市城鄉(xiāng)建設(shè)局、福州市住房保障和房產(chǎn)管理局、開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行共同簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》；同一本預(yù)售許可證內(nèi)的商品房只能設(shè)立一個監(jiān)管賬戶；購房款繳款憑證（刷卡POS單）中應(yīng)體現(xiàn)結(jié)算賬戶（即監(jiān)管賬戶名和賬戶號）。

??監(jiān)管賬戶信息應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》上載明并依法公示；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置進(jìn)行公示《商品房預(yù)售許可證》。

??第五條 新建商品房項(xiàng)目預(yù)售資金應(yīng)全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《商品房買賣合同》明確監(jiān)管賬戶信息，協(xié)助購房人直接將購房價款存入監(jiān)管賬戶，購房人應(yīng)依法依規(guī)購買已取得商品房預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，并按照合同約定直接將購房價款存入監(jiān)管賬戶。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介公司代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)在簽訂的中介代理合同中明確收取的所有售房款應(yīng)當(dāng)直接存入監(jiān)管賬戶。

??房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自變更登記手續(xù)辦理完畢后，30日內(nèi)向市城鄉(xiāng)建設(shè)局報備。

??第六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)監(jiān)管協(xié)議約定每月定期、據(jù)實(shí)向市城鄉(xiāng)建設(shè)局、監(jiān)管銀行提供監(jiān)管賬戶對應(yīng)房源銷售進(jìn)度與銷售資金進(jìn)入明細(xì)，監(jiān)管銀行要嚴(yán)格按照預(yù)售資金四方監(jiān)管協(xié)議做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與市城鄉(xiāng)建設(shè)局進(jìn)行對賬，若發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在收取的預(yù)售資金進(jìn)入非監(jiān)管賬戶問題的，應(yīng)當(dāng)停止撥付，并立即告知市城鄉(xiāng)建設(shè)局，市城鄉(xiāng)建設(shè)局要及時作出處理。

??第三章 監(jiān)管額度及資金使用

??第七條 新建商品房項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管額度（以下簡稱“監(jiān)管額度”）原則上不高于項(xiàng)目工程總造價的1.1倍，同時結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用評價等級對預(yù)售資金監(jiān)管額度實(shí)行差異化監(jiān)管。監(jiān)管額度內(nèi)資金隨著工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)的完成及工程款的支付而遞減。市城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)工程造價定額標(biāo)準(zhǔn)以及設(shè)計圖紙，對項(xiàng)目工程總造價進(jìn)行復(fù)核并根據(jù)核查結(jié)果確定監(jiān)管額度。

??商品房預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，超過監(jiān)管額度的資金，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用，并登記記錄提取時間、金額、用途等信息。

??第八條 監(jiān)管額度內(nèi)的資金必須用于本項(xiàng)目工程建設(shè)，包括本項(xiàng)目建設(shè)必須的建筑材料、設(shè)備、施工進(jìn)度款以及保證工程按時交付所必須的相關(guān)支出。工程款中的人工費(fèi)（工資費(fèi)）可依據(jù)《福建省工程建設(shè)領(lǐng)域農(nóng)民工工資專用賬戶管理暫行辦法》相關(guān)規(guī)定，單獨(dú)撥付到農(nóng)民工工資專用賬戶。

??監(jiān)管額度內(nèi)的資金，在該商品房項(xiàng)目完成不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)首次登記前，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)。

??第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按以下程序申請使用監(jiān)管額度內(nèi)的資金。

??（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)編制監(jiān)管額度內(nèi)資金的使用計劃，按照與本工程有關(guān)的合同約定的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)向市城鄉(xiāng)建設(shè)局提出用款申請。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款申請中應(yīng)明確資金用途，且經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工單位、監(jiān)理單位等有關(guān)參建單位簽字蓋章確認(rèn)；同時應(yīng)配合監(jiān)管銀行提供提款必備的材料。

??（二）監(jiān)管銀行依據(jù)市城鄉(xiāng)建設(shè)局的核實(shí)批復(fù)意見三個工作日內(nèi)撥付資金。

??第十條 監(jiān)管額度內(nèi)的資金首次撥付節(jié)點(diǎn)不得早于地下結(jié)構(gòu)完成，最后撥付節(jié)點(diǎn)為不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)首次登記，累計使用總額不得超過以下監(jiān)管節(jié)點(diǎn)：

??（一）主體結(jié)構(gòu)封頂前，累計申請使用不超過監(jiān)管額度的60％；

??（二）項(xiàng)目規(guī)劃核驗(yàn)前，累計申請使用不超過監(jiān)管額度的85％；

??（三）項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收備案前，累計申請使用不超過監(jiān)管額度的95%；

??（四）竣工驗(yàn)收備案后監(jiān)管額度內(nèi)資金余額不得低于監(jiān)管資金總額的5%，待項(xiàng)目完成不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)首次登記后，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，市城鄉(xiāng)建設(shè)局核實(shí)后函告監(jiān)管銀行終止該項(xiàng)目的商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

??監(jiān)管銀行對工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)有疑異的，要及時向市城鄉(xiāng)建設(shè)局核實(shí)。市城鄉(xiāng)建設(shè)局在日常監(jiān)督檢查過程中，應(yīng)加強(qiáng)對項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)情況進(jìn)行核實(shí)，確保工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)的真實(shí)性。

??第十一條 對于存在停工爛尾風(fēng)險的項(xiàng)目，市城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)對監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金實(shí)施全額封閉管理，保障賬戶資金安全，優(yōu)先用于本項(xiàng)目工程建設(shè)，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)積極予以配合。

??人民法院和稅務(wù)部門保全、執(zhí)行商品房預(yù)售監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的，監(jiān)管銀行應(yīng)自獲知之日起一個工作日內(nèi)及時告知市城鄉(xiāng)建設(shè)局并履行書面報告手續(xù)。

??第四章 監(jiān)管措施

??第十二條（房地產(chǎn)開發(fā)違規(guī)行為及處置） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由市城鄉(xiāng)建設(shè)局依法依規(guī)立案查處，責(zé)令其限期整改：

??（一）逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的；

??（二）使用非監(jiān)管賬戶收取購房款的；

??（三）未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的；

??（四）提供虛假資料或通過關(guān)聯(lián)企業(yè)套取監(jiān)管賬戶資金的；

??（五）其他違反本辦法或監(jiān)管協(xié)議的行為。

??市城鄉(xiāng)建設(shè)局可按照監(jiān)管協(xié)議，暫停該項(xiàng)目監(jiān)管賬戶中預(yù)售資金撥付，函告相關(guān)職能部門暫停商品房預(yù)售、銷售，并將其違法違規(guī)行為發(fā)布購房風(fēng)險提示，予以房地產(chǎn)企業(yè)信用扣分降低企業(yè)信用等級。

??第十三條（施工單位違規(guī)行為及處置） 施工、監(jiān)理、勘察設(shè)計單位提供虛假證明等方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)套取使用監(jiān)管額度內(nèi)資金的，由市城鄉(xiāng)建設(shè)局依法依規(guī)立案查處，由行業(yè)主管部門將其不良行為記入信用檔案，按照相關(guān)規(guī)定予以信用扣分。

??第十四條（房地產(chǎn)銷售違規(guī)行為及處置） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的營銷代理中介機(jī)構(gòu)有下列情形之一的，由福州市住房保障和房產(chǎn)管理局依法依規(guī)立案查處，由行業(yè)主管部門將其不良行為記入信用檔案，按照相關(guān)規(guī)定予以信用扣分。

??（一）在監(jiān)管賬戶外直接收取預(yù)售資金、未將預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶；

??（二）以收取其他款項(xiàng)為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管，擅自挪用預(yù)售資金；

??（三）營銷代理中介機(jī)構(gòu)協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施逃避預(yù)售資金監(jiān)管。

??第十五條（監(jiān)管銀行違規(guī)行為及處置） 監(jiān)管銀行有下列情形之一的，由市城鄉(xiāng)建設(shè)局通報中國人民銀行福建省分行、國家金融監(jiān)督管理總局福建監(jiān)管局，并按各自職責(zé)分工進(jìn)行處理：

??（一）未經(jīng)市城鄉(xiāng)建設(shè)局核實(shí)同意擅自撥付商品房預(yù)售資金的;

??（二）未按規(guī)定的資金用途、撥付節(jié)點(diǎn)、規(guī)定期限撥付商品房預(yù)售資金的;

??（三）擅自扣劃商品房預(yù)售資金的；

??（四）拒不配合監(jiān)管部門對預(yù)售資金賬戶監(jiān)督檢查的；

??（五）其他違反本辦法或者監(jiān)管協(xié)議的行為；

??市城鄉(xiāng)建設(shè)局可按照監(jiān)管協(xié)議，視情節(jié)暫停或終止其預(yù)售資金監(jiān)管資格；擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金的，按照監(jiān)管協(xié)議，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

??第十六條（貸款銀行違規(guī)）辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行與購房人在簽訂借款合同中，應(yīng)將預(yù)售許可證中指定的監(jiān)管賬戶列為放款賬戶并將按揭貸款劃入其中。按揭貸款未轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶的由市城鄉(xiāng)建設(shè)局將其違規(guī)行為通報中國人民銀行福建省分行、國家金融監(jiān)督管理總局福建監(jiān)管局，并按各自職責(zé)分工進(jìn)行處理。

??辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行未在規(guī)定時限內(nèi)整改到位的，將列入終止商品房預(yù)售資金監(jiān)管資格名單。

??第十七條 支持我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)《中國銀保監(jiān)會辦公廳 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳 中國人民銀行辦公廳關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》(銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號)及《福建銀保監(jiān)局辦公室 福建省住建廳辦公室 人民銀行福州中心支行辦公室轉(zhuǎn)發(fā)中國銀保監(jiān)會辦公廳 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳 中國人民銀行辦公廳關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（閩銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕336號）文件精神合理使用保函。

??第十八條 市城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭定期匯總?cè)校êh、區(qū)）被終止商品房預(yù)售資金監(jiān)管資格的商業(yè)銀行名單，并共享給中國人民銀行福建省分行、國家金融監(jiān)督管理總局福建監(jiān)管局。

??各縣（市）建設(shè)行政主管部門應(yīng)支持福州市行政區(qū)域內(nèi)的各商業(yè)銀行自由從事商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，但不得與未中標(biāo)的商業(yè)銀行以及被終止商品房預(yù)售資金監(jiān)管資格名單中的商業(yè)銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議。

??第十九條 國家機(jī)關(guān)、監(jiān)管銀行工作人員及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)人員在商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，依法依規(guī)追究相關(guān)法律責(zé)任。

??第五章 附則

??第二十條 本辦法自頒布之日起在福州市行政區(qū)域內(nèi)實(shí)施，有效期五年，實(shí)施之日起取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，全部納入商品房預(yù)售資金監(jiān)管范圍。原《福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（試行）》（榕建房[2020]42號）同時作廢。

??各縣（市）、馬尾區(qū)、長樂區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目商品房預(yù)售資金監(jiān)管由項(xiàng)目所在地建設(shè)行政主管部門按照本辦法執(zhí)行。存在逾期交付風(fēng)險等情況的項(xiàng)目，根據(jù)市政府（或?qū)俚卣┯嘘P(guān)文件精神執(zhí)行。