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??2024年政策頻頻，在多項政策組合拳下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”趨勢。回顧這一整年，上海有兩條政策對未來市場影響極大，或者說在一定程度上改變上海市場格局。

??這兩條政策分別為提高中小套規(guī)定（“70/90”政策）以及取消限價（房地聯(lián)動價）。

??2024年8月27日上海發(fā)布新規(guī)，提高商品住房中小套型的面積標準，同時優(yōu)化調(diào)整中小套型住房所占比例。

??簡單來說，調(diào)整“70/90”至“50/120”后，上海外環(huán)內(nèi)將難覓100㎡以下戶型。

??與此同時，自2024年第三批次開始，土地出讓階段取消溢價率上限及房地聯(lián)動價。這直接導(dǎo)致市中心土地成交溢價攀升，乃至第七批次平均溢價率高達20%。

??從這2條政策來看，可以預(yù)見，未來上海市區(qū)“小戶型”“低總價”新房項目將尤為稀少。這意味著，對于不希望離開中心區(qū)域的千萬級改善客戶來說，未來總價門檻也將越來越遙不可及。

??從近期入市及在售的項目來看，楊浦城投·悅江灣以99㎡三房、總價1000萬左右的房源供應(yīng)，在單價、總價、戶型上均有明顯優(yōu)勢。為近期想要在上海市中心城區(qū)買房的千萬級改善客戶提供了一個不出錯的選擇。

??2024年上海出臺了2條重磅政策：1、中小套型規(guī)定調(diào)整從“70/90”變?yōu)椤?0/120” ；2、全面取消土拍溢價率上限及房地聯(lián)動價。

??首先是中小套型規(guī)定，自2006年開始，上海要求商品住房總面積中，套型建筑面積90㎡以下住房面積所占比重必須達到70%以上。小高層可以突破至95㎡，高層可突破至100㎡。

??2024年8月27日，上海發(fā)布新規(guī)，提高商品住房中小套型的面積標準，同時優(yōu)化調(diào)整中小套型住房所占比例。多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標準分別調(diào)整為100㎡、110㎡、120㎡。中小套型住房供應(yīng)比例原則上，中外環(huán)間區(qū)域不低于70%，中環(huán)以內(nèi)區(qū)域不低于60%，新城和南北轉(zhuǎn)型重點區(qū)域不低于60%，外環(huán)外其他區(qū)域不低于50%。

??從上海近幾年成交結(jié)構(gòu)來看，大戶型已成為上海購房者的主力目標，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年全年三房及以上戶型成交面積占上海新建商品住宅總成交面積的94.28%，較2023年上升約2個百分點，其中四房與五房及以上產(chǎn)品成交比重較2023年增加7.43和0.39個百分點。

??市場對大面積的產(chǎn)品需求正在攀升，100-120㎡段產(chǎn)品成為主力成交面積段，占比達到24.65%，同時120㎡以上各面積段產(chǎn)品的市場比重呈增長趨勢，180㎡以上產(chǎn)品成交比重達18.61%，比重較2023年提升7.84個百分點，漲幅為各面積段最高。

??改善型需求的持續(xù)釋放，上海中高端市場顯示出較強的韌性，不僅如此，當前市場大戶型改善類產(chǎn)品整體溢價也更高。因此在“70/90”政策調(diào)整后，無論是從順應(yīng)市場需求的角度、從戶型溢價能力等、從提升項目品質(zhì)塑造企業(yè)品牌美譽度等方面考量，開發(fā)商均有做大戶型的動力。

??這就意味著，2024年以后拍賣的中心城區(qū)土地，社區(qū)規(guī)劃階段越來越難以出現(xiàn)小戶型的配置。

??再是取消土拍溢價率上限及房地聯(lián)動價。2024年第三批次土拍開始，上海取消了自2021年實行的溢價率10%封頂原則，在出讓條件中也沒有房地聯(lián)動價的相關(guān)規(guī)定。同時，自2024年3月起，無聯(lián)動價項目取證價格一再突破上海同類型產(chǎn)品價格天花板，如香港置地啟元取證價格突破至17.8萬元/㎡，翠湖六合取證價格突破至21萬元/㎡等。

??在以上多重因素影響下，上海土拍溢價率開始上升，2024年除第六批次土拍單幅地塊起拍價大都超30億元，金額較大之外，其余各批次土拍溢價率都較以往有一定提升，12月拍出的第七批次、第八批次土拍平均溢價率高達20%和16.63%，楊思地塊及徐匯龍華地塊更是前后拍出了40%的溢價率。與土地價格上漲相呼應(yīng)的是企業(yè)對未來定價的看高。

??由此，我們推算未來短期內(nèi)上海中心城區(qū)小戶型、低總價樓盤急劇減少或?qū)⑾В氯胧许椖績r格全面超越聯(lián)動價項目。

??在這樣的背景下，我們統(tǒng)計了上海近期在售以及即將入市的總價1000萬左右的新房項目情況。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，上海近期有約26個項目在售及即將入市。從區(qū)域分布來看，26個項目中，靜安、楊浦、浦東占比最高。面積段從72㎡至163㎡，均價從8.3萬元/㎡至13.6萬元/㎡不等。

??具體到項目來看，由于千萬級改善客群大部分以家庭為單位，幾乎沒有個人，家庭人口基本以一孩或二孩為主，因此三房也成了必選項。

??在我們把目光集中在“外環(huán)以內(nèi)”“千萬級門檻”“三房戶型”這三項后，最終梳理出19個項目。浦西更多，浦東較少，其中位于靜安的三個項目及位于浦東、閔行的項目門檻最高，基本超出1200萬。

??總價1000萬上下的項目中，位于楊浦的興華里以86㎡做三房戶型，雖然總價較低，但單價較高，達12萬元/㎡，且86㎡與普遍的90多平方米相比，三房的面積更為局促。位于普陀的大華峯薈單價和面積段相對較好，但受地塊限制，戶型面寬及光照有一定影響。位于浦東的新楊思上園則為一梯二戶無連廊設(shè)計，商業(yè)配套較少。綜合來看，位于楊浦的楊浦城投·悅江灣在單價和總價上，均有明顯優(yōu)勢。

??同時，我們也對比了2024年總價900萬-1100萬區(qū)間的二手房產(chǎn)品，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年全年共成交4709套總價1000萬左右的二手房，其中成交套數(shù)最高的為中遠兩灣城，共成交51套。從建筑年代來看，大部分至今約20年，僅位于浦東的萬科海上傳奇年代較新。

??綜合以上來看，對于千萬級想買上海中心城區(qū)的改善客群來說，當前浦東、浦西一二手房源可選空間差不太多，但對上海改善客群來說，除非本身工作或生活以浦東為主，否則選擇浦西的人群會更多一些，而對想要買上海浦西中心城區(qū)的千萬級改善客群來說，要么選擇20年樓齡上下的二手房，要么選擇相對短板較少的新房項目，從目前市場在售及即將入市的新房項目來看，楊浦項目相對更優(yōu)。

??聚焦到楊浦來看，自2024年第七批次土拍至今，楊浦共出讓3幅地塊，溢價率分別為16.22%、17.09%、16.27%，成交樓板價一次比一次高，目前已超過86000元/平方米，加上高品質(zhì)建設(shè)要求，建設(shè)成本已接近10萬元/平方米。

??進入2025年上海土拍熱度延續(xù)，第一批次4宗地塊平均溢價率33.6%，其中虹口金茂瑞虹地塊以89.64億元成交，溢價率38.2%，成交樓板價117474元/平方米，不僅刷新了上海2024年8月取消土拍溢價率上限及房地聯(lián)動價政策以來的總價紀錄，還刷新了虹口區(qū)域單價記錄。

??從這一趨勢來看，隨著后續(xù)楊浦區(qū)核心優(yōu)質(zhì)地塊的陸續(xù)掛牌入市，未來楊浦地價或有進一步走高的可能。屆時房價也將水漲船高。

??從當前楊浦市場整體供應(yīng)來看，楊浦城投·悅江灣性價比凸顯，首先楊浦城投·悅江灣是五角場板塊近十年少有的純新盤供應(yīng)，其他項目大多為老盤新推或加推為主。

??項目小戶型房源以99㎡三房為主，項目均價9.9萬元/平方米，總價控制在1000萬左右，無論是在單價和總價上，均有明顯優(yōu)勢。

??項目周邊為北京城建長海社區(qū)，聯(lián)動價10.7萬，兩者間均價存在8000元/㎡價差。附近板塊周邊板塊雖有越秀天玥同期供應(yīng)，但因?qū)僦性鍓K，與五角場板塊有一定差距。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年至今上海市楊浦區(qū)五角場板塊成交均價101905元/平方米，而中原板塊成交均價為88379元平方米，不僅是2025年，五角場板塊一直以來成交均價都高于中原板塊。

??由此可見，均價9.9萬元/平方米的楊浦城投·悅江灣無論是均價還是總價都處洼地。

??從板塊自身來看，楊浦本身是擁有百年工業(yè)、百年大學(xué)、百年根脈、百年市政“四個百年”歷史底蘊的中心城區(qū)，未來楊浦將形成大創(chuàng)智數(shù)字創(chuàng)新實踐區(qū)、“長陽秀帶”在線新經(jīng)濟生態(tài)圈、環(huán)同濟知識經(jīng)濟圈創(chuàng)新實踐區(qū)。其中，曾作為“大上海計劃”的“市中心區(qū)域”的江灣-五角場，不僅接續(xù)了上海珍貴的城市記憶，未來還將承接大創(chuàng)智示范區(qū)，迎接新一輪發(fā)展，周邊抖音等新創(chuàng)企業(yè)集團入駐也將帶來高素質(zhì)的人群提升整體區(qū)域價值。

??除了價格和區(qū)位，楊浦城投·悅江灣項目本身也不乏亮點，項目擁有約3.1米層高、約74-78%得房率。

??戶型設(shè)計上，99㎡三房擁有三開間朝南，客廳+次臥大面寬南向陽臺，主臥套房設(shè)計，預(yù)留衣帽區(qū)+獨立衛(wèi)生間+大尺寸飄窗，空間尺度感拉滿，私密性與功能性兼顧。

??與市面上同類面積段產(chǎn)品相比，高超的戶型設(shè)計水準+約77%的得房率，使其能夠同時做到大三房的空間和南向約8㎡的陽臺設(shè)計（一半面積附贈）。

??高性價比的價格、產(chǎn)學(xué)研三向發(fā)力的潛力板塊、尺度與功能性兼顧的產(chǎn)品，楊浦城投·悅江灣為近期想要在上海市中心城區(qū)買房的千萬級改善客戶提供了一個不出錯的選擇。

??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上表示，去年9月以來，房地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)力，各地因城施策、精準施策、一城一策，大力支持居民的剛性和改善性需求，保交房攻堅戰(zhàn)經(jīng)過努力完成了年度目標任務(wù)，在各方努力下，市場信心得到有效提振，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化。

??從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2025年1、2月份房地產(chǎn)市場保持止跌回穩(wěn)的積極勢頭，市場信心正在回歸。

??隨著楊浦未來價值的一步步兌現(xiàn)，作為上海中心城區(qū)洼地之一的楊浦也正在迎來新一輪的價值重估。

??一方面是上海中心城區(qū)未來小戶型的供應(yīng)斷檔，另外一方面是高性價比的總價均價，綜合比較未來供應(yīng)及性價比筍盤后，楊浦城投·悅江灣成交正處于穩(wěn)步上升周期，目前900萬以下已售罄，還有少量1000萬以下優(yōu)質(zhì)房源可供選擇。