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??2024年末以來，南京房地產市場表現企穩向好，其中新房價格指數環比漲幅已連續三個月領跑70大中城市，新房成交套數同比增長40%，消化周期也回落至18個月以內。3月31日，南京積極把握市場止跌回穩有利時機，發布“房七條”新政，意在通過政策組合拳構建多維支持體系。

??南京“房七條”新政涵蓋取消限售、以舊換新、支持青年群體購房、房票安置等七個方面，精準聚焦住房消費全鏈條。其中，搭配限售政策的全面取消，升級版的“以舊換新”政策尤為亮眼，為改善需求帶來了新的市場邏輯。

??具體來看，本次南京穩市場新政主要有三大亮點：

??2025年南京“房七條”新政中，住房消費“以舊換新”政策的升級尤為亮眼。相比2024年，今年政策通過模式創新、資源整合與流程優化，顯著提升了置換效率，為市場注入新動能。

??1、降低置換成本，激發市場活力

??新政通過“政府+企業”雙重補貼大幅降低置換門檻：政府提供新房合同金額1%的補助（首批1億元，先購先得），疊加開發企業不低于首付款3%-5%的讓利。以總價500萬元的新房為例，首付200萬元時，購房者可獲得企業補貼10萬元、政府補貼5萬元，總計節省15萬元。若客戶全款購房，合計購房補助最高可至6%，即500萬補貼30萬。此外，經紀機構傭金優惠、房源加推引流等配套措施進一步降低交易成本。相比單純的“以舊換新”流程而言，本次政企雙重補貼可謂誠意滿滿，大幅提升了置換性價比，刺激改善需求集中釋放。

??2、從單向推動新房銷售，到疏通一二手交易鏈條

??不同于2024年的國企平臺收儲，2025年的以舊換新回歸“助賣”。2024年將收儲房屋交由國企平臺收儲用作租賃住房，由于房源較為分散，后期管理難度較大，在收儲和運營成本壓力之下，二度流轉也存在較大困難。2025年新政中，舊房處理權仍在購房者手中，允許先鎖定新房再處理舊房，購房人簽訂新房合同后，可通過開發企業、經紀機構多渠道加速舊房銷售，并給予一定傭金優惠和加推引流。完成“買新”動作之后，可有效提升購房者的“賣舊”意愿，從而提高存量房源流轉效率，使二手房價格梯度更為平滑，進一步疏通一二手房交易鏈條，促進更多剛需和改善性需求的釋放。

??3、提升住房品質，推動供需結構優化

??新政要求參與“以舊換新”的房源須為“名錄庫內新建商品住房”，且房企需提供高品質改善型房源。從區位、面積段到價格區間，房源選擇更豐富，尤其注重綠色、智能等升級屬性。這一設計既滿足了居民對提升居住品質的追求，也促使房企提升產品力，通過需求換代催生新質住房需求。例如，奧體建設即宣布旗下逾10個項目參與以舊換新，合計1049套房源，其中不乏天琴華樟、天晟府等優質科技豪宅項目。

??4、盤活存量市場，促進良性循環

??以舊換新政策與“取消限售”“房票全城通兌”形成聯動效應。自2025年3月31日起，南京商品住房取得產權證即可上市交易，二手房流動性顯著增強。同時，舊房通過經紀機構幫賣、房票超市流通等渠道加速去化，釋放的存量資源可轉化為新房購買力，形成“存量激活—增量釋放”的正向循環。CRIC數據顯示， 2025年以來二手房成交同比持平，新房成交同比增長40%，隨著政策聯動發力帶動二手房流轉加速，新房交易也將進一步從中受益。

??本次南京“以舊換新”政策的升級并非孤立舉措，而是與“房七條”其他政策形成合力，構建了覆蓋青年安居、家庭互助、金融支持、環境提升的全鏈條支持體系。

??1、支持青年購房：兼顧降低門檻與金融創新

??針對45歲以下青年群體，南京銀行(10.340, 0.01, 0.10%)、江蘇銀行(9.580, 0.08, 0.84%)推出“鑫青貸”“青易貸”等特色產品，首付最低15%、前5年月供僅需還本金100元，并配套最高300萬元消費貸、3000萬元人才經營貸。此類產品通過“低首付+寬期限+靈活還款”設計，緩解青年購房初期壓力，同時支持家裝、以舊換新等衍生消費，形成“購房—安居—消費”的聯動效應。

??2、公積金“全家桶”：代際互助增強支付能力

??公積金政策將提取范圍從夫妻擴大至父母、子女，支持家庭合力支付首付。若夫妻公積金不足，可提取父母賬戶余額補足，可有效盤活沉淀賬戶資金。疊加公積金直付房租、商辦公寓納入房票使用范圍等舉措，公積金工具從“單一購房支持”升級為“租購并舉”的多維保障。

??3、房票制度升級：推動既有庫存商品房全部納入房票超市

??電子房票通過實名認證、全流程線上操作實現，覆蓋住宅、公寓、車位等多元場景，且支持跨區流通。自2023年房票制度實行至今，南京房票已去化庫存商品房逾6000套，新政下“全城通兌”和房源擴容將進一步加速安置需求轉化，為市場提供穩定客源。

??以舊換新政策的升級不僅是短期刺激手段，更是南京樓市高質量發展的關鍵抓手：

??1、品質驅動取代粗放供給

??新政通過“以舊換新”名錄庫機制，倒逼房企提升產品競爭力。參與活動的房源需滿足高品質改善型標準，而不是一味簡單地追求“大戶型”。例如奧體建設旗下天琴華樟等項目主打科技住宅、綠色建筑等新質居住理念，從供給端加速產品的更新換代。同時，限售取消與房票全城流通加速了二手房市場出清，促使低質房源價格回歸理性，形成優質優價的梯度市場格局。據CRIC監測，2025年一季度南京新房成交套均面積109平方米，自2024年以來首次降至110平方米以下，精準匹配需求的中等戶型與品質改善型產品正成為市場主流，粗放式開發時代的產品邏輯已發生根本性轉變。

??優化城市功能：結合城中村改造、低效用地再開發，南京將釋放更多核心地段土地資源，為高品質住宅建設提供空間。

??2、優化土地供給激活要素價值

??結合商辦用地再開發、城中村改造等政策，南京正重塑城市空間資源配置邏輯。將低效產業用地轉型為改善型住宅區，既緩解核心區土地稀缺壓力，又通過配套升級提升板塊價值。通過激活存量迭代土地要素功能，將使住房供給與城市發展規劃和諧發展，推動南京打造住房市場的宜居生態。

??3、人才集聚強化城市競爭力

??青年購房政策與公積金代際互助形成“引才—留才”閉環。例如南京銀行推出的“鑫青貸”，前5年月供最低100元的柔性還款設計，降低青年置業初期壓力；公積金“全家桶”則通過家庭資金池擴容，增強購房確定性。青年群體兼具消費力與創新活力，其聚居將帶動片區消費、教育等配套的完善升級，讓規劃中的發展承諾成為欣欣向榮的實際場景，形成“人口—產業—城市”的良性互動，為城市可持續發展注入新動能。

??這一系列變革標志著南京樓市將加快邁入品質主導發展的新周期——政策不再單純追求供求規模，而是通過制度創新引導資源向高附加值領域聚集，最終實現居住價值、城市價值與人口價值的協同提升，重塑房地產市場的底層邏輯。

??南京“房七條”以舊換新政策的升級，通過模式創新、成本優化與品質提升，破解置換痛點，意在充分激活改善型需求。疊加青年支持、公積金擴容等政策，構建起“需求端減負、供給端提質、流通端增效”的住房消費新生態，為一二線城市樓市政策優化提供了多維互促的范本。

??在2024年末以來南京房價、庫存指標持續向好的基礎之上，隨著政策紅利的持續釋放，南京有望從“住有所居”加快邁向“住有宜居”，加快實現房地產市場的長期穩健發展。