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投資變“糟心”!四川西部冷都項(xiàng)目“售后包租”引發(fā)業(yè)主維權(quán)

監(jiān)督眼孟雙奎 2025-02-26 10:23:09 來(lái)源:中房報(bào)

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??“當(dāng)初選擇購(gòu)買(mǎi)四川綿陽(yáng)西部冷都商鋪,是被它的宣傳和政府背景所吸引,沒(méi)想到這成了我人生中最糟糕的投資。”西部冷都商鋪一投資業(yè)主嚴(yán)女士(化名)表示。

??嚴(yán)女士所提及的西部冷都位于四川省綿陽(yáng)市科技城核心區(qū)域的涪城區(qū)的青義鎮(zhèn)(原龍門(mén)鎮(zhèn)),地理位置優(yōu)越,交通便利,曾被寄予厚望打造成“西部最大、全國(guó)一流”的冷鏈物流中心。

??然而,自項(xiàng)目開(kāi)業(yè)以來(lái),經(jīng)營(yíng)狀況遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期,反而引發(fā)了一系列業(yè)主維權(quán)事件。數(shù)位業(yè)主控訴開(kāi)發(fā)商四川西部冷都投資有限公司涉嫌違規(guī)銷(xiāo)售、售后包租;運(yùn)管管理商四川西部冷都商業(yè)管理有限公司存在大幅降低租金、長(zhǎng)時(shí)間拖欠租金情況,導(dǎo)致業(yè)主蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失。

??針對(duì)西部冷都項(xiàng)目業(yè)主的投訴,中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者分別向開(kāi)發(fā)商、管理商發(fā)函采訪(fǎng)了解相關(guān)情況。開(kāi)發(fā)商方面承認(rèn),2018年建設(shè)的二期8號(hào)樓存在違規(guī)預(yù)售情況并已受罰,同時(shí)稱(chēng)商鋪測(cè)繪合法、公攤面積大且不存在一房多賣(mài)情況;運(yùn)營(yíng)管理商四川西部冷都商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理表示,受電商沖擊和疫情影響導(dǎo)致商鋪經(jīng)營(yíng)困難,已補(bǔ)貼業(yè)主近5000萬(wàn)元,將按協(xié)議支付租金并調(diào)整支付周期。然而,維權(quán)業(yè)主代表認(rèn)為回應(yīng)缺乏實(shí)質(zhì)性解決方案。

??記者多次嘗試采訪(fǎng)四川省綿陽(yáng)市涪城區(qū)相關(guān)職能部門(mén),截至發(fā)稿未收到對(duì)上述事件的相關(guān)回復(fù)。

??“售后包租”涉嫌違法

??據(jù)調(diào)查了解,西部冷都占地408畝,分兩期建設(shè)。一期項(xiàng)目于2017年8月8日正式投入運(yùn)營(yíng);二期項(xiàng)目于2019年10月開(kāi)始整體運(yùn)營(yíng)。

??嚴(yán)女士告訴記者,西部冷都是綿陽(yáng)市2013年重點(diǎn)招商項(xiàng)目,系民生菜籃子項(xiàng)目。記者在西部冷都官網(wǎng)上也看到了相關(guān)介紹,“西部冷都建成后將滿(mǎn)足超過(guò)3000家商戶(hù)經(jīng)營(yíng),年交易量超過(guò)200萬(wàn)噸,年交易額逾100億元,滿(mǎn)足成德綿廣等數(shù)十個(gè)大中城市菜籃子工程需求,滿(mǎn)足川內(nèi)外數(shù)千萬(wàn)人放心食品需求。”

??西部冷都興建之初,開(kāi)發(fā)商為宣傳項(xiàng)目,一方面在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)出席活動(dòng),一方面聘請(qǐng)大批宣傳人員在街道、廣場(chǎng)散發(fā)宣傳資料,“20萬(wàn)~40萬(wàn)元購(gòu)小金鋪,年租金3萬(wàn)~5萬(wàn)元,民生行為、雙證獨(dú)立商鋪”,條件十分誘人。幾年間,西部冷都吸引超過(guò)7000余業(yè)主購(gòu)買(mǎi)。

??同時(shí),多位業(yè)主反映,2015年前后,他們?cè)谫?gòu)買(mǎi)商鋪時(shí),開(kāi)發(fā)商承諾是獨(dú)立商鋪(三方是墻,一方是卷簾門(mén)),經(jīng)營(yíng)前景看好、租金回報(bào)穩(wěn)定。然而,當(dāng)商鋪交付時(shí),業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與承諾大相徑庭,所謂的“獨(dú)立商鋪”僅僅是一個(gè)空格子。此外,公攤面積也遠(yuǎn)大于套內(nèi)面積,實(shí)際使用空間大打折扣。此外,草簽合同和網(wǎng)簽合同存在諸多不一致,租金回報(bào)也遠(yuǎn)低于宣傳資料上的承諾,一個(gè)季度租金僅一兩百元。負(fù)責(zé)商鋪運(yùn)營(yíng)的四川西部冷都商業(yè)管理有限公司還長(zhǎng)期拖欠租金,讓業(yè)主蒙受巨大損失。

??面對(duì)記者采訪(fǎng),另一位業(yè)主青青女士(化名)表示:“很多業(yè)主都是拿養(yǎng)老錢(qián)來(lái)投資的,沒(méi)想到遭遇陷阱。為討回公道,業(yè)主們只好組團(tuán)維權(quán),力爭(zhēng)挽回?fù)p失。”

??記者了解到,西部冷都二期6~8號(hào)樓商鋪的預(yù)售許可證分別于2017年9月、2017年10月和2018年4月取得,而部分業(yè)主在2017年9月之前就已經(jīng)認(rèn)購(gòu)了商鋪。開(kāi)發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下開(kāi)始銷(xiāo)售,顯然已經(jīng)違規(guī)。開(kāi)發(fā)商還讓業(yè)主與管理商四川西部冷都商業(yè)管理有限公司簽訂《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》定式合同,要求業(yè)主把商鋪委托給管理商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),委托期限為20年,即“售后包租”,同時(shí)要求購(gòu)房者委托管理商代為驗(yàn)收商鋪、接收商鋪、提出商鋪整改意見(jiàn)、代為與開(kāi)發(fā)商辦理商鋪交付相關(guān)手續(xù)和簽署與商鋪宣傳有關(guān)的一切文件資料等。

??王先生(化名)就是其中之一。他告訴記者,2017年8月,他購(gòu)買(mǎi)了二期7號(hào)樓一個(gè)商鋪,當(dāng)時(shí)項(xiàng)目剛剛開(kāi)建,屬于期房。同年12月初,他與四川西部冷都商業(yè)管理有限公司簽訂《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》,委托期限自2017年8月至2037年6月。

??《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定,“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房”,很顯然,開(kāi)發(fā)商的行為已違反該管理辦法。

??開(kāi)發(fā)商注冊(cè)資本驟降至100萬(wàn)元

??西部冷都項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商——綿陽(yáng)西部冷都投資有限公司,成立于2012年7月,目前注冊(cè)資金為100萬(wàn)元,法定代表人為唐某,股東結(jié)構(gòu)包括四川盛巨佳商業(yè)管理有限公司、羅純虎、劉洪岑、成都金祥龍實(shí)業(yè)有限公司,分別持股48%、38%、12%、8%。經(jīng)股權(quán)穿透后確認(rèn),其為一家民營(yíng)資本控股企業(yè)。

??值得注意的是,公司設(shè)立之初,注冊(cè)資金為250萬(wàn)元,法定代表人為姜某權(quán),隨后在2018年經(jīng)歷增資至5000萬(wàn)元的重要變更,其中姜某權(quán)持股2550萬(wàn)元。然而,同年7月,姜某權(quán)完全退出公司所有職務(wù)。

??2022年7月,該公司注冊(cè)資本從5000萬(wàn)元驟降至100萬(wàn)元,此舉引發(fā)了外界對(duì)其財(cái)務(wù)狀況及運(yùn)營(yíng)意圖的廣泛質(zhì)疑。公司給出的回復(fù)是開(kāi)發(fā)任務(wù)已完成,無(wú)需太多資金。而業(yè)主對(duì)此并不認(rèn)同,他們擔(dān)憂(yōu)其是在抽逃資金、規(guī)避責(zé)任。

??企查查數(shù)據(jù)顯示,西部冷都投資公司司法案件達(dá)208件,在2024年被列為被執(zhí)行人,同時(shí)限制高消費(fèi)。對(duì)此,開(kāi)發(fā)商代表表示,因疫情和經(jīng)濟(jì)下行,該公司發(fā)展受到了影響,現(xiàn)在公司正常運(yùn)行。

??西部冷都管理商四川西部冷都商業(yè)管理有限公司成立于2016年3月,注冊(cè)資本1000萬(wàn)元,法定代表人為賀某。該公司涉司法案件39件,同樣經(jīng)歷多次變更。

??西部冷都商管公司相關(guān)人員表示,西部冷都投資公司和西部冷都商管公司是獨(dú)立的法人主體,并非兩家公司一個(gè)團(tuán)隊(duì)。但記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn),兩家公司在企查查上留存的聯(lián)系方式、聯(lián)系郵箱均存在相同的號(hào)碼和郵箱,地址也為同一地址。

??多位業(yè)主也反映,開(kāi)發(fā)商和管理商表面上看是兩個(gè)公司,實(shí)際是一個(gè)團(tuán)隊(duì)。“兩個(gè)公司名字很接近,很多業(yè)主無(wú)法辨別,在他們的要求下我們簽了字,致使我們購(gòu)房者無(wú)權(quán)經(jīng)營(yíng)商鋪,無(wú)法獲取租金,花費(fèi)幾十萬(wàn)元甚至幾百萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)的商鋪僅剩一紙空文(合同)。”業(yè)主陳女士(化名)說(shuō)道。

??開(kāi)發(fā)商、管理商雙雙回應(yīng)

??針對(duì)眾多業(yè)主的投訴,記者向開(kāi)發(fā)商、管理商和綿陽(yáng)市涪城區(qū)委宣傳部發(fā)出采訪(fǎng)函,擬對(duì)西部冷都項(xiàng)目涉及的問(wèn)題進(jìn)行全面采訪(fǎng)。

??針對(duì)業(yè)主普遍提出的“違規(guī)銷(xiāo)售”問(wèn)題,西部冷都開(kāi)發(fā)商代表回應(yīng)稱(chēng):“2018年,二期項(xiàng)目8號(hào)樓在未取得預(yù)售許可證時(shí),確實(shí)有個(gè)別銷(xiāo)售人員進(jìn)行前期宣傳和銷(xiāo)售,為此綿陽(yáng)市住建委對(duì)西部冷都投資公司進(jìn)行了罰款處理,并停止網(wǎng)簽30天。”

??關(guān)于“商鋪實(shí)際情況與宣傳不符”的質(zhì)疑,上述開(kāi)發(fā)商代表解釋稱(chēng):“西部冷都投資公司銷(xiāo)售的商鋪屬獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪,并非沿街獨(dú)立門(mén)面,商鋪測(cè)繪聘請(qǐng)的是有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的單位,出具的測(cè)繪報(bào)告也得到了住建部門(mén)的核實(shí)認(rèn)可,因此格子商鋪合法有效。我們當(dāng)時(shí)也向業(yè)主進(jìn)行了說(shuō)明和解釋?zhuān)赡苡捎跍贤ú粫郴蚶斫獠町悾斐闪藰I(yè)主誤解。”

??對(duì)于業(yè)主提出的“公攤面積大于套內(nèi)面積、一房多賣(mài)”等問(wèn)題,上述開(kāi)發(fā)商代表進(jìn)一步說(shuō)明,西部冷都項(xiàng)目規(guī)劃為大宗物流交易園區(qū),因此公攤比住宅要大,公攤面積占比50%左右,具體以實(shí)際測(cè)繪為準(zhǔn)。在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)時(shí)會(huì)根據(jù)綿陽(yáng)市民政局地名辦要求,對(duì)商鋪進(jìn)行有序編號(hào)。雖然可能會(huì)因測(cè)繪公司和地名辦的要求不一樣出現(xiàn)2個(gè)編號(hào),但對(duì)應(yīng)的都是同一商鋪,不存在一房多賣(mài)情況。

??在租金拖欠和打折問(wèn)題上,四川西部冷都商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理杜宵漾表示:“受電商沖擊、疫情影響,公司經(jīng)營(yíng)確實(shí)遇到了困難,但我們一直在努力調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略,積極引進(jìn)商家,確保經(jīng)營(yíng)穩(wěn)步推進(jìn)、穩(wěn)中向好。公司為培育市場(chǎng),增強(qiáng)業(yè)主對(duì)市場(chǎng)的信心,前期公司給業(yè)主發(fā)放補(bǔ)貼近5000萬(wàn)元,補(bǔ)貼戶(hù)數(shù)3700余戶(hù)。目前因經(jīng)營(yíng)困難,還有部分補(bǔ)貼暫未發(fā)放,待公司經(jīng)營(yíng)情況好轉(zhuǎn)后再予以補(bǔ)發(fā)。”

??杜宵漾還表示,西部冷都商管公司與業(yè)主簽訂《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》,雙方都應(yīng)按協(xié)議約定執(zhí)行。西部冷都出租率在2024年底已達(dá)到80%,運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)良好;2025年公司將加大招商力度、配齊配強(qiáng)人才隊(duì)伍,力爭(zhēng)招商率達(dá)到85%。下一步,西部冷都商管公司將嚴(yán)格按照《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》支付租金,但為減輕工作量、優(yōu)化程序,公司將把季付、半年付、年付統(tǒng)一改為半年付。2024年7月~12月租金,公司將按照每棟每層扣除代繳稅費(fèi)后的實(shí)際租金在2025年3月1日后開(kāi)始逐步支付。

??然而,對(duì)于西部冷都開(kāi)發(fā)商和管理商的回應(yīng),維權(quán)業(yè)主代表李先生(化名)表示,他們的解釋避重就輕,模糊不具體,不能令人信服。雖然有說(shuō)法,但沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的解決方案,業(yè)主的訴求并沒(méi)有得到根本性解決。

??針對(duì)西部冷都存在的問(wèn)題和業(yè)主的訴求,記者多次嘗試采訪(fǎng)綿陽(yáng)市涪城區(qū)相關(guān)職能部門(mén)。

??2025年1月15日,記者前往綿陽(yáng)市涪城區(qū)委宣傳部進(jìn)行座談,聽(tīng)取了相關(guān)職能部門(mén)對(duì)西部冷都問(wèn)題的口頭介紹,但發(fā)給涪城區(qū)委宣傳部的書(shū)面采訪(fǎng)函始終未能得到回復(fù)。

??2月19日,記者再次前往綿陽(yáng)市涪城區(qū)青義鎮(zhèn),與四川西部冷都商業(yè)管理有限公司進(jìn)行座談,并與青義鎮(zhèn)政府處理西部冷都問(wèn)題的相關(guān)人員取得聯(lián)系。2月20日,涪城區(qū)委宣傳部相關(guān)人員給記者發(fā)來(lái)信息,稱(chēng)采訪(fǎng)函由西部冷都屬地管轄青義鎮(zhèn)政府進(jìn)行回復(fù),記者遂再次聯(lián)系青義鎮(zhèn)政府上述相關(guān)人員,督促其及時(shí)回復(fù)采訪(fǎng)函。

??截至發(fā)稿,記者未收到青義鎮(zhèn)政府關(guān)于西部冷都問(wèn)題的回復(fù)。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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