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超七成房企市值承壓 地產股"優投劣汰"邏輯凸顯

公司付珊珊 2025-04-07 08:51:48 來源:中房報

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??在剛剛過去的一季度,地產股整體走勢依然延續了最近幾年來的疲弱態勢。

??根據中國房地產報記者統計數據顯示,市值百強房企中,有73家上市房企市值下跌,占比超七成,市值上漲的企業不足三成。

??不過,隨著政策效應顯現,各地樓市止跌企穩,上市房企估值也將逐漸進入修復通道。

??4月3日,地產股就傳來好消息。

??A股房地產板塊震蕩拉升。臥龍地產漲停,金地集團漲近6%,濱江集團、保利發展、招商蛇口、信達地產、中交地產、萬科A等跟漲。

??港股內房股也集體拉升,融創中國漲超5%,中國金茂、遠洋集團漲超3%。

??在一位房地產投資人士看來,站在二季度起點,房地產板塊的估值修復仍需要基本面的持續驗證。對于投資者而言,在行業整體機會有限的背景下,精選優質標的,或是穿越周期波動的理性選擇。而對于房企來說,如何在規模、利潤與安全之間找到新的平衡點,將決定其在資本市場的新座次。

??超七成上市房企市值下跌

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??最近幾年,隨著房地產行業進入深度調整期,上市房企的市值持續縮水。

??A股和港股中市值不足10億元的上市房企比比皆是,即使是市值排行頭部的企業,相比過往黃金時代,其市值表現也一落千丈。

??以市值超過千億元規模的企業來說,在房地產行業發展鼎盛期,市值超千億元的企業多達幾十家,而2024年年末,這一數據減少至6家。

??今年一季度,由于恒基地產和保利發展市值進一步減少,已不足千億元,所以目前市值規模超千億元的房企僅剩4家,分別為新鴻基地產、華潤置地、中海地產和長實集團。

??其中,新鴻基地產和長實集團一季度市值微跌,保持相對穩定,而華潤置地和中海地產則市值漲幅超過10%,市值進一步提升。

??根據中國房地產報記者統計,今年一季度市值漲幅前十的企業分別為臥龍地產、中洲控股、中國金茂、建發國際、濱江集團、美的置業、綠城中國、嘉里建設、華潤置地和中海地產。其中漲幅最高的是臥龍地產,市值季度環比漲幅高達73.99%。

??從市值漲幅居前的房企來看,央企、國企背景的企業漲勢較好。

??上漲房企占少數,更多是市值下跌的企業。在這些市值下跌企業中,一季度市值跌幅前十的房企分別為中交地產、融創中國、ST廣物、萬通發展、金輝控股、富力地產、新華聯、海南高速、華遠地產和格力地產。其中中交地產一季度市值縮水最嚴重,環比下跌近40%。這或許與中交地產疲弱的業績表現相關。此前,中交地產曾發布業績預警,預告2024年再次陷入虧損。

??資本面與資金面雙重定價地產股

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??從數據中不難看出,今年一季度,房地產行業在政策持續寬松與市場深度調整的雙重作用下,上市房企呈現出市值分化格局。

??頭部央企、國企與優質民企領跑,而債務承壓的中小房企則持續面臨估值縮水壓力。

??究其原因,一位地產投資人士表示,當下的地產股漲跌邏輯,在于資本面與資金面雙重定價。

??政策紓困傳導至行業基本面。尤其是2025年以來,房地產融資利好頻傳,最顯著的變化就是房企美元債時隔2年破冰,比如2月綠城中國發行2028年到期的5億美元優先票據,融資利率8.45%,以置換存量美元債。

??也有消息稱,新城控股亦有意發行美元債,已有多家香港投行找到投資機構為新城發美元債做準備,若能成功,信號意義強烈。同時根據機構數據統計,2025年1月以來,民營房企發債規模顯著增加。

??房企在銷售端也出現結構性回暖。根據中指院數據顯示,2025年一季度,核心城市市場延續修復態勢,尤其是3月以來重點城市新房、二手房成交量持續回升,多個核心城市迎來“小陽春”行情,市場延續修復態勢。在供給縮量與銷售修復推動下,重點城市可售庫存普遍下降,出清周期有所縮短。房企層面,3月單月,百強房企銷售額環比增長了117.3%,環比增長明顯、同比降幅收窄,房企銷售情況有所好轉。

??當前房地產行業也迎來了資產價值重估階段,尤其是商業地產等存量發展的賽道更受長線資金青睞,一些相關標的比如恒隆集團、太古地產、瑞安房地產等一季度市值均有所上漲。

??不過值得注意的是,在資本面和資金面之外,一些突發事件也會影響上市房企股價波動,從而引起市值的變化。比如3月27日綠城中國突發公告更換董事長,這一事件導致其股價單日下跌一度超10%。

??一位上市房企的證券部人士表示,影響企業市值的因素很多,突發事件對股價的影響一般是立竿見影的,不過對當下的地產股而言,債務風險、過往模式導致的經營管理問題以、市場變化都可能誘發股價下跌。

??地產股有望“全年走穩”

??今年以來,在新“國九條”指引下,A股已經有不少長期破凈的上市公司更加注重市值管理,披露估值提升計劃。

??其中房地產行業亦有企業先行。

??比如此前保利發展就發布了一份多達九項內容的估值提升計劃,包括提質增效,開展多元資本市場融資,構建資本運作、資產經營、產業發展的強強聯合,穩定分紅,適時開展回購增持,優化信息披露,開展投關管理,適時開展中長期激勵計劃,推進并購重組。

??但目前這份估值提升計劃的效力還未顯現,從一季度數據來看,保利發展一季度市值下跌超5%。

??相關研究機構人士認為,提升估值對于上市房地產企業的積極影響有三點:第一,增強融資能力,降低融資成本并拓寬融資渠道;第二,較高的估值反映市場對公司的綜合實力、運營能力和未來發展潛力的認可,有助于提升品牌形象;第三,提升股東財富,增強股東信心,后續有望為公司提供更多資源,支持在多元化業務布局和創新模式探索中搶占先機。

??此前,中金公司曾發布研報稱,地產行業政策持續優化突破,既創新性提出收儲工具,亦明確“止跌回穩”發展目標,基本面(市場或企業)處在尋底企穩的過程中。若房價跌勢趨緩企穩,板塊有望開啟趨勢性行情,對應地產股在短期和中長期的投資空間均較為豐厚。

??中金公司預計2025年地產板塊行情或延續波段式交易,即政策在基本面承壓時予以支持并提振市場情緒,股價中樞由去年“前低后穩”有望轉為“全年走穩”。



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