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一季度66省市發布124次政策,新房“止跌”二手“穩增”

市場 2025-04-07 08:43:31 來源:丁祖昱評樓市

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??2025年至今,整體樓市延續“止跌回穩”行情。

??年初,全國兩會首次將“穩住樓市股市”寫入總體要求,并明確“建設好房子”作為產業轉型方向。

??一季度地方調控政策繼續優化,據CRIC統計,一季度全國至少66個省市出臺124次穩市場政策。積極落實中央穩市場要求,在保障合理剛需和改善需求的基礎上,大力推進好房子建設和供給側優化管理。

??各方利好推動下,新房成交企穩回升,1-2月修復至去年同期水平,3月預期同比正增1成,滬深等新政利好型城市短期內熱度延續。二手房韌性強于新房,熱點城市與新房高度趨同,剛需剛改客戶還在持續入市。

??預判二季度,我們認為,4月或將延續3月弱復蘇走勢,二季度整體新房成交規模環比將有所回升,但考慮到去年高基數影響,同比持平或小幅微增,累計同比維持正增。各城市分化行情預期延續。

??2025年一季度,地方房地產調控政策繼續優化,據CRIC統計,全國至少66個省市出臺124次穩市場政策。

??地方政策以“精準施策、分類支持”為主線,通過供給端提質增效和需求端降成本雙軌并行,推動市場企穩。以北京、上海、杭州、廣東等省市為代表,積極落實中央穩市場政策要求,在“好房子”建設、供需兩端協同發力、存量盤活等方向密集施策。

??具體來看,地方政策聚焦六大方向:

??一、12省市推進“好房子”建設。北京、上海、杭州、廣州南沙、重慶、四川、浙江等12個省市明確將“安全、舒適、綠色、智能”作為建設標準,制定專項規劃。例如,北京在平原地區試點優化容積率,杭州出臺品質提升細則,南寧發布技術導則要求層高不低于3米、提升隔音標準,雄安新區提出“精裝交付、拎包入住”的高標準住宅體系。

??二、33省市公積金政策優化,降低購房門檻。如首付比例下調:濟南、廈門、聊城等18城二套房公積金首付降至20%;額度提升:自貢、泉州等9城提高最高貸款額度,多子女家庭可再上浮;功能擴展:北京試點公積金直付房租,瀘州、寧波支持提取公積金支付新房及二手房首付。

??三、20省市推出各類補貼和稅費優惠,通過補貼、契稅優惠、以舊換新等方式刺激需求。補貼政策包括:寧德、欽州等地最高補貼12萬元,鄭州對高層次人才補貼300萬元;契稅優惠包括:蘇州延續50%契稅補貼,寧波調整首套房認定范圍節省稅費;以舊換新包括:濮陽、洛陽等地推行“賣舊買新”,南昌、重慶延長政策期限。

??四、11省市優化供給側管理。包括供地優化:廣東、四川控制新增宅地供應,福建優先推出配套成熟地塊;審批簡化:鎮江取消新房價格備案,廣州南沙推行“交地即開工”;存量盤活:遼寧計劃收購12萬套商品房轉為保障房,湖北高校試點收購存量房作宿舍。

??五、10省市加強城市更新與融資支持。如城市更新:重慶推進163個城中村改造,上海計劃全面完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造;融資紓困:河南將存量項目納入“白名單”,廣州鼓勵國企設紓困基金,深圳推廣“園區貸”緩解企業壓力。

??六、13省市保障性住房擴容。如租賃保障:上海新增7萬套保租房,重慶提供“租購并舉”階梯式住房;人才安居:深圳、青浦為人才提供免費住宿及購房補貼,合肥放寬落戶至社保滿6個月。

??從市場來看,在調控政策持續優化背景下,2025年一季度樓市成交“筑底企穩”,延續弱復蘇走勢:1-2月傳統春節假期迎季節性回落,但成交規模基本與去年持平:前2月115個重點城市商品住宅成交面積2930萬平方米,同比持平去年,月均較2024年四季度月均降幅為45%。

??根據30城同比增7%預估百城3月同比增5%,3月成交預期達到2304萬平方米,環比上升65%、一季度累計同比增幅約2%。

??3月得益于供給放量、房企營銷力度增加,迎來局部“小陽春”行情:3月30個監測城市成交規模為1230萬平方米,環比增長79%,同比上升4%。春節后季節性需求釋放、政策寬松及房企促銷推動成交回升,一季度30城累計成交2810萬平方米,同比上漲7%。

??整體一線韌性強于二三線城市,一線3月單月環比翻番,同比增14%,累計同比增25%,增幅顯著高于二三線,主要得益于新政余溫刺激潛在需求釋放,加之適銷對路樓盤入市,也使得整體成交規模仍處于階段性高位。京廣深均呈現出同環比齊增,北京核心區改善盤入市帶動結構性放量,單月成交沖高至49萬平方米,累計同比正增19%。僅上海單月同比微降7%,不及去年同期。

??二三線城市小陽春成色相對一般,成交量與去年持平,更多是局部復蘇:成都、青島成交量居前且同環比齊增,成都多個新規項目開盤刺激成交規模穩中有增,青島單月成交82萬平方米,其中黃島、城陽成交均在20萬方左右,貢獻度較高;合肥經歷了前期深度調整,本月迎來階段性放量,同環比和累計同比增幅均在6成以上。還有部分城市諸如長春、濟南、惠州、東莞、無錫、常州等雖然本月環比持增,但同比和累計同比仍為負值,短期內需求疲軟。

??從二手房來看,2025年一季度,30個重點監測城市二手房累計成交面積預計為5300萬平方米,累計同比增長21%,較去年四季度下降19%。

??按月來看,二手房成交呈U型走勢,1月高位回落,2月持降但降幅收窄,3月階段性回升,環比增長50%至2233萬平方米,同比增長21%,“金三”二手房市場表現總體好于去年。

??從城市維度來看,北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二線城市同比仍保持2成以上正增長,整體韌性較強。相較而言,重慶、合肥等弱二三線城市同比基本與去年持平,漲幅均在5%以內,二手房市場暫無明顯起色。

??對比一二手房市場,一季度二手房成交仍然強于新房,重點城市二手房成交份額繼續擴大。諸如北京、上海、南京、長沙、南京等城市二手房成交占比躍升至7成以上,較2024年同期穩中有增,京滬主要源于新政刺激,限購松動+低利率刺激剛需入市;長沙、南京、長春等城市購買力持續降級,加之二手房業主短期降價策略,刺激一波剛需剛改集中入市。

??可以看到,3月整體樓市已迎來局部“小陽春”,一方面二手房成交回升幅度顯著好于新房;另一方面伴隨著新房供應放量,整體成交開始企穩回升,同比正增4%,一線因新政利好效應增幅居前

??基于當前市場背景和一季度中央部委表態,預計2025年中央房地產政策將圍繞“穩預期、防風險、促轉型”三大核心目標,進一步形成“四策并舉”的政策組合拳。地方政策將圍繞中央部署,結合區域市場特點,在“品質升級、需求激活、存量盤活”三大維度發力。

??預判下月,4月仍為“銀四”成交旺季,整體供求仍有望延續弱修復態勢。核心一二線城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延續高位震蕩行情,未來成交放量程度主要取決于高端住宅供應,若有區位佳+產品力強的適銷盤入市,短期內市場熱度還將延續;廣州、武漢、南京等經歷了前期深度調整,短期內市場有止跌企穩態勢,后續成交有望延續穩中有增的弱復蘇走勢。

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