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??“內(nèi)容全面，重點(diǎn)突出，言簡(jiǎn)意賅，非常務(wù)實(shí)。”在聽(tīng)完全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告后，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)、中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員賈康這樣說(shuō)。

??今年政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)工作著墨頗多，“穩(wěn)住樓市股市”“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”“好房子”等，首次被寫(xiě)入報(bào)告。穩(wěn)住樓市股市，事關(guān)老百姓資產(chǎn)，事關(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，已經(jīng)成為一場(chǎng)必須要打贏的戰(zhàn)役。

??“目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)非常明顯地在加快企穩(wěn)步伐，一段時(shí)間內(nèi)波動(dòng)仍然不可避免，局部一些麻煩還會(huì)出現(xiàn)，但是市場(chǎng)總體而言會(huì)越來(lái)越趨向健康向上，以企穩(wěn)為主導(dǎo)已看得非常清楚。”賈康表示。

??此前，市場(chǎng)上曾有悲觀人士認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要三五年才能完成筑底，賈康并不認(rèn)可這種觀點(diǎn)。去年中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在采訪他時(shí)，他就判斷，如果處理得好，樓市回暖的時(shí)間還可以更早一些，比如2024年底到2025年上半年，會(huì)有更多區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著一線城市的風(fēng)向標(biāo)作用而回穩(wěn)。

??“在樓市穩(wěn)住之后，要更多注意標(biāo)本兼治進(jìn)而追求治本為上，基礎(chǔ)性制度建設(shè)必須攻堅(jiān)克難，才有望支撐出一個(gè)以健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制為基本表現(xiàn)的房地產(chǎn)運(yùn)行新模式。”賈康說(shuō)。

??樓市正在加快企穩(wěn)

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：聽(tīng)完今年的政府工作報(bào)告，你有什么感觸？

??賈康：會(huì)議精神延續(xù)了此前中央政治局會(huì)議及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的指導(dǎo)方針，對(duì)新的一年經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展工作提供了具體思路。內(nèi)容全面，條理清楚，突出重點(diǎn)，在具體工作要領(lǐng)上言簡(jiǎn)意賅，非常務(wù)實(shí)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：政府工作報(bào)告對(duì)于2025年房地產(chǎn)定調(diào)多次提到要“穩(wěn)”，比如“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，并將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)列為防風(fēng)險(xiǎn)第一位。對(duì)此你怎么看？

??賈康：房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于全局的影響不可忽視。樓市股市是兩個(gè)最敏感的領(lǐng)域，必須要穩(wěn)住。從短中期內(nèi)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，再對(duì)應(yīng)到標(biāo)本兼治，追求治本為上的基礎(chǔ)性制度建設(shè)長(zhǎng)遠(yuǎn)影響，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，這個(gè)邏輯非常清楚，就是要從短期止跌回穩(wěn)銜接到實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期健康發(fā)展的訴求上來(lái)。

??李強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中指出，我們既要正視困難問(wèn)題，更要堅(jiān)定發(fā)展信心，要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)。都離不開(kāi)一個(gè)“穩(wěn)”字，這也是把短期與中長(zhǎng)期目標(biāo)銜接而行穩(wěn)致遠(yuǎn)之意。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：現(xiàn)在來(lái)看，樓市能穩(wěn)住嗎？

??賈康：隨著政策暖風(fēng)頻吹，到現(xiàn)在應(yīng)該講，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)非常明顯地在加快企穩(wěn)步伐。一線城市、不少二線城市乃至某些三四線城市，已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)后回升的跡象，樓市整體趨勢(shì)向好。之前市場(chǎng)層面曾擔(dān)心的“崩盤(pán)”局面，已經(jīng)完全可以排除了。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)“冰火兩重天”的格局依然沒(méi)有變。

??同時(shí)，我們也不希望看到，樓市在經(jīng)歷“大落”“穩(wěn)住”以后，再來(lái)一個(gè)“大起”，還是應(yīng)該穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，以進(jìn)促穩(wěn)，能夠健康平穩(wěn)發(fā)展。因此，在樓市穩(wěn)住之后，要更多注意如何標(biāo)本兼治進(jìn)而追求治本為上，要對(duì)接到長(zhǎng)期良性健康發(fā)展新模式的打造上。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：政府工作報(bào)告提出，因城施策調(diào)減限制性措施，像北京、上海、深圳，今年會(huì)進(jìn)一步放松限購(gòu)嗎？

??賈康：調(diào)減限制性措施，如果指的是狹義的行政限購(gòu)，現(xiàn)在僅剩下一線城市中的北京、上海、深圳，以及海南的部分區(qū)域，對(duì)住宅還有限購(gòu)政策。如果有必要的話，可以按這個(gè)趨勢(shì)繼續(xù)往下調(diào)減。

??基礎(chǔ)制度建設(shè)解決房地產(chǎn)治本問(wèn)題

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：政府工作報(bào)告提出，“盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。”如何理解更大自主權(quán)？

??賈康：因城施策、因地施策下，必然要匹配地方自主權(quán)。各個(gè)地方的實(shí)際情況千差萬(wàn)別，中央給出原則性指導(dǎo)方針，即要穩(wěn)住，要以土地和房產(chǎn)的收儲(chǔ)對(duì)接優(yōu)化存量，于優(yōu)化存量的基礎(chǔ)上再考慮增量政策的定制化實(shí)施方案。地方應(yīng)該因城施策發(fā)揮其應(yīng)有自主權(quán)，實(shí)事求是，因地制宜，包括在存量住宅收購(gòu)以后，它的結(jié)構(gòu)優(yōu)化、用途等，都是要根據(jù)各地情況具體設(shè)計(jì)才行。

??在住房的有效供給方面，這些年政策的一個(gè)清晰思路就是，首先有社會(huì)政策托底，解決保障軌上低收入、低中收入階層及“夾心層”的住有所居問(wèn)題。已經(jīng)收購(gòu)的地皮和存量房產(chǎn)，可以在地方通盤(pán)的國(guó)土開(kāi)發(fā)規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略的頂層規(guī)劃覆蓋之下，作合理的結(jié)構(gòu)上的設(shè)計(jì)，更快更好地把住有所居的保障軌托到位。

??住房雙軌制的另外一個(gè)軌——商品房軌道，從一般商品住宅到中高端住宅再到高端住宅，其結(jié)構(gòu)優(yōu)化則更多地要靠市場(chǎng)去解決。低端、低中端收入階層都住有所居了，剩下的中產(chǎn)階層以上的這些社會(huì)成員，則按照自己的貨幣支付能力和偏好行使消費(fèi)者主權(quán)，在買(mǎi)方市場(chǎng)已經(jīng)成為主導(dǎo)的情況之下，可以更從容地去完成自己的住房交易，包括滿(mǎn)足剛需和改善性需求。

??當(dāng)然，保障房軌要想托底托到位，商品房軌要想健康長(zhǎng)效運(yùn)行，需要與房地產(chǎn)領(lǐng)域配套改革連在一起，包括土地制度改革、住房雙軌制改革、金融改革，以及財(cái)稅制度改革等，都要納入中央所說(shuō)的基礎(chǔ)性制度的搭建中來(lái)。改革進(jìn)入深水區(qū)，攻堅(jiān)克難，才有望支撐出一個(gè)以健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制為基本表現(xiàn)的房地產(chǎn)運(yùn)行新模式。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這一點(diǎn)在政府工作報(bào)告中也被重點(diǎn)提及，即“有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。今年在房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度搭建上會(huì)有哪些突破？

??賈康：配套改革必須有序推進(jìn)。我一直強(qiáng)調(diào)，基礎(chǔ)性制度建設(shè)至少涉及四個(gè)方面制度建設(shè)，即土地制度改革、住房雙軌制、金融雙軌制、稅收制度改革。土地制度改革會(huì)進(jìn)一步酌情深化，像農(nóng)村集體建設(shè)用地入市已經(jīng)講了多年，入市之后這些土地的用途，還是要結(jié)合房地產(chǎn)方面的一些重點(diǎn)問(wèn)題來(lái)形成有效供給。比如可以借鑒重慶經(jīng)驗(yàn)中的地票制度，把土地收儲(chǔ)與地票制度相結(jié)合，這方面還有很大的作為空間。金融改革方面，新的發(fā)展階段更多地強(qiáng)調(diào)金融體制機(jī)制改革創(chuàng)新和防范風(fēng)險(xiǎn)相結(jié)合，這其中房地產(chǎn)領(lǐng)域是重頭戲。至于議論多年的房地產(chǎn)稅改革，現(xiàn)在可能還不宜正面來(lái)加以強(qiáng)調(diào)，卻不排除以后會(huì)跟上。

??好房子是終極賽道

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：政府工作報(bào)告提出，要“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。政府工作報(bào)告首提好房子建設(shè)，應(yīng)該怎么理解？

??賈康：這是高質(zhì)量發(fā)展應(yīng)有之義，也是住有所居目標(biāo)的歸宿。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，已經(jīng)從原來(lái)賣(mài)方市場(chǎng)為主轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)為主。這意味著，老百姓要買(mǎi)自己滿(mǎn)意的房子，就更有挑選余地，更有從容比較的彈性空間了。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這會(huì)形成一種倒逼。開(kāi)發(fā)商之間的優(yōu)勝劣汰，最終要體現(xiàn)在盡可能以好房子來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)自己在競(jìng)爭(zhēng)中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。

??好房子建設(shè)，要落在滿(mǎn)足人民群眾美好生活的需要，落在升級(jí)發(fā)展上。之前，在房子短缺時(shí)代，更看重人均住房面積。現(xiàn)在，更應(yīng)該看重的是房子的品質(zhì)，包括安全、舒適、綠色、智慧，審美方面要更加賞心悅目，使用方面要更加方便，稱(chēng)心如意。還要加上一點(diǎn)，就是適應(yīng)老齡化趨勢(shì)，住房里面應(yīng)該配置專(zhuān)門(mén)適應(yīng)老年人的一些附加設(shè)施。此外，外部的環(huán)境配套優(yōu)化，也是好房子必須要解決的問(wèn)題。